На чужой земле

    Глобализация размывает границы: владельцем недвижимости в одной из стран Евросоюза теперь может стать любой белорус. Вот только позволить себе такое удовольствие под силу лишь немногим. Как заверяют эксперты, белорусских нуворишей, которые ради разнообразия владеют курортными апартаментами или виллами, можно пересчитать по пальцам. Причем практически все из них предпочитают не афишировать свои недвижимые приобретения. С другой стороны, жилье в отдельных европейских странах, ощутивших на себе последствия кризиса, в частности, Болгарии, Литвы или Латвии, сегодня в несколько раз дешевле минских квартир. Во многих западных странах уже сделали ставку на иностранцев, осознавая финансовую слабость собственного потребителя. Руководитель зарубежного направления агентства недвижимости «Магазин квартир №1» Денис Зелковский рассказал нам, как белорусу получить свой домик у моря.

     

    - Какие европейские страны наиболее популярны среди иностранцев, вкладывающих инвестиции в покупку недвижимости за рубежом?

    - В настоящее время наиболее популярно европейское направление, что связано с высоким качеством жизни европейцев, хотя экономика Евросоюза, вероятно, больше других пострадала от международного финансового катаклизма. Тем не менее, европейский стандарт уровня жизни привлекает граждан других стран. В целом, спрос на жилье распределяется между европейскими странами неравномерно и зависит от множества факторов. Так, Болгария берет дешевизной, Черногория – живописными ландшафтами, Франция – традициями, Испания и Италия – роскошью.

     

    - Какие основные виды жилья доступны в западных странах?

    - Перечень доступных видов недвижимости довольно широк: это и поместья, и виллы, и обычные дома, и таунхаусы, и апартаменты. Самыми популярными среди покупателей жилья остаются студии и 1-2-спальные апартаменты. Связано это с их невысокой ценой: стоимость таких объектов начинается с €25 тысяч.

    Содержание апартаментов обходится недорого, по сравнению, например, с отдельно стоящим домом, затраты на обслуживание которого в 3 раза выше. Что касается таунхауса, то представляет собой некий промежуточный вариант между домом и апартаментами, поскольку у собственника есть небольшой земельный участок, но он не может огородиться от соседей. В принципе здесь есть свои преимущества: когда приобретаются апартаменты в крупном комплексе, часто предусмотрена возможность пользоваться общим бассейном и прилегающими площадями.

    А вот роскошные виллы востребованы исключительно богатыми покупателями. Площадь участка в них может достигать 500 квадратных метров, а размеры дома - 250 "квадратов". Так что и стоимость таких объектов стартует с €110 тысяч. Немало вилл сейчас выставлено на продажу в Испании, Италии и Болгарии.

     

    - Насколько защищены права иностранца, собирающегося стать собственником объекта в чужой для него стране?

    - Права нерезидентов защищаются так же, как и права граждан-резидентов. Власти создают все условия, чтобы иностранцы вкладывали инвестиции в их экономику. Им это выгодно, в то время как экономически нецелесообразно устанавливать барьеры. Правда, в некоторых странах процедура оформления покупки  и получения документов на право собственности растягивается на 6 и более месяцев и превращается в волокиту. В частности, это касается Франции и Италии. Что касается Испании и Болгарии, то процесс оформления сделки в них занимает около 2- 3 месяцев.

     

    - И все же какие ограничения существуют в разных государствах для иностранцев? Какие требования предъявляются к покупателям-нерезидентам?

    - Такие ограничения, действительно, существуют. Например, на Кипре нерезидент может купить и оформить на себя только один объект недвижимости. А вот в Испании, Франции и Италии ограничений на покупку недвижимости, в том числе земли, не существует. Существуют и точечные ограничения: так, в Шарм-эль-Шейхе, который пользуется популярностью среди туристов, недвижимость оформляется в аренду на 99 лет, тогда как в других египетских городах его можно приобрести в частную собственность.

     

    - Какие налоги на недвижимость действуют в зарубежных странах для иностранных собственников. Каким образом они начисляются и взимаются? Сколько составляют расходы на содержание недвижимости?

    - Ежегодный налог на недвижимое имущество взимается во всех странах и начинается от 0,04% от кадастровой стоимости объекта. Кроме того, будущему владельцу необходимо будет оплатить налог на утилизацию мусора, который может доходить до 1% от стоимости объекта, как, например, это действует в Болгарии. Уплата коммунальных расходов осуществляется самим собственником через его расчетный счет. Кстати, это можно сделать даже через Интернет, при этом находясь в любой точки мира.

    Владельцам апартаментов с общей территорией (двор, лужайка, бассейн) придется платить еще около €300–500 в год за коммунальные услуги. Для владельцев домов эта сумма зависит от количества предоставляемых услуг (вывоз мусора, охрана территории, уборка прилегающей территории, освещение дорог и улицы) и составляет от €300 в год. Оплата за воду и электроэнергию, в свою очередь, осуществляется согласно показателям счетчиков.

     

    - А какие расходы придется нести покупателю при покупке зарубежной недвижимости?

    - При покупке недвижимости покупатель будет нести затраты на нотариальные расходы, на регистрацию недвижимости и на выплату налога на добавленную стоимость. В частности, в Болгарии затратная часть составляет 3-5% от цены объекта недвижимости, в Испании же – 8-10%.

     

    - Когда жилье за рубежом приобретается не для того, чтобы использовать его для постоянного места жительства, большую часть времени оно пустует. Как в это время получать выгоду от объекта - довериться управляющей компании, представляющей застройщика, или самостоятельно найти брокера?

    - Существует две сложившиеся системы управления недвижимости за рубежом - свободная и доверительная. В первом случае собственник жилья сам ищет арендаторов, либо обращается в местное агентство недвижимости, которое берет на себя эти обязанности. Несомненно, здесь очень важно урегулировать все отношения, то есть заключить договор на оказание услуг по сдаче в аренду, где будет четко прописан механизм сдачи собственности, ответственность арендатора за ущерб, арендная ставка и др. Этот аспект крайне важен, поскольку в отсутствии владельца недвижимости все вопросы будет решать агентство.

    Во втором случае сдачей недвижимости в аренду занимается управляющая компания, которая работает с комплексом, где и располагаются приобретенные апартаменты. Первым делом подписывается договор на управление недвижимостью управляющей компанией, где четко прописываются права и обязанности сторон, ответственность и гарантированный доход. При этом все хлопоты по поиску арендаторов остаются за управляющей компанией. Владелец лишь получает гарантированный доход и извещает о датах своего приезда, дабы специалисты могли учесть эти сведения при составлении графика сдачи в аренду апартаментов. Управляющие компании берут на себя оплату счетов за электричество и расход воды, осуществляют охрану объекта и уборку общих территорий. На сегодняшний момент этот способ управления недвижимости считается наиболее удобным.

     

    - Какие опасности и трудности предостерегают покупателя? Какие основные правила ему следует усвоить (при заключении договора, переводе денег)?

    - Когда вы находитесь в чужой стране и не знаете язык, то вероятность наткнуться на мошенников, конечно, существует. В то же время, процедура покупки недвижимости во многих европейских странах четко урегулирована и прозрачна.

    Так, проверка приобретаемой недвижимости происходит государственными нотариусами. В итоге владелец получает официальную выписку с реестра, которая свидетельствует о том, что недвижимость не заложена, не находится под арестом и на ней нет каких-либо иных обременений. Мошенничества со стороны нотариусов или адвокатов вы не дождетесь, они дорожат своей лицензией. Кроме того, в реестре по запросу можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость и точная площадь.

    Поэтому нужно придерживаться нескольких прописных правил. Во-первых, заключать сделку только в нотариальной конторе и в присутствии профессионального юриста. Также не надо перевозить деньги в чемоданах, тем более что открыть счет в иностранном банке не составляет особого труда. Оплата недвижимости должна осуществляться посредством банковского перевода на расчетный счет продавца или же банковским чеком.

    Кроме того, все документы покупатель должен подписывать непосредственно с владельцем недвижимости: при покупке жилья на вторичном рынке им является физическое лицо, при приобретении нового объекта – компания-застройщик.
    Единственный случай, когда покупатель может подписать документы о покупке жилья с агентством недвижимости, – это наличие у организации нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный частный контракт купли-продажи и принять авансовый платеж. В этом случае достаточно обычной доверенности.

     

    - Каковы перспективы развития зарубежного направления? Не кажется ли вам, что в условиях кризиса на рынке недвижимости, потребители будут отдавать предпочтение лишь приобретению объектов недвижимости, расположенных в пределах своей страны?

    - Покупать недвижимость за рубежом могут позволить себе только богатые люди, которые уже имеют в Беларуси квартиры и частные дома. Хотя, если честно, цены на жилье за рубежом существенно упали, и сегодня они намного ниже тех, что установились в белорусской столице. Скажу честно, с зарубежным направлением существует много проблем. Богатые белорусы боятся показать, что являются владельцами недвижимости в других странах мира, выступают за конфиденциальность. На мой взгляд, это не совсем верно, ведь если деньги, на которые приобретены объекты, заработаны честным путем, скрывать свои владения – пусть даже зарубежные – вовсе и необязательно.

    просмотров статьи: 19639

    Комментарии

    Отправить новый комментарий