-
Ошибка регистратора может стоить квартиры, но выход есть
|
Каталог недвижимости |
Опасные игры риэлтеров
В Беларуси растет число «черных маклеров», промышляющих в агентствах недвижимости. Действует всё следующим образом: нерадивый риэлтер, числящийся в штате организации, формально работает на компанию, а фактически – на себя, предлагая клиентам провести сделку самостоятельно. Нередко оставить агентство с носом предлагают и сами клиенты, решившие сэкономить на подборе объекта и оформлении сделки. Но чаще всего в таких случаях инициатором выступает сам риэлтер, имеющий доступ к ежедневно пополняющейся базе данных выставляемых на продажу объектов. Впрочем, если «умельца» обнаружат, ему не только грозит увольнение, но и, возможно, предстоит ответить перед законом, а подпорченная репутация навсегда поставит крест на будущей карьере специалиста. При этом рискуют и сами клиенты, ведь в этом случае сделка не страхуется, а риэлтер не несет ответственности за возможные негативные последствия. Директор агентства недвижимости «Центростиль» Вячеслав Завгородний полагает, что появление «черных маклеров» среди сотрудников риэлтерских организаций вызвано снижением числа заключаемых на рынке сделок. - Вячеслав Васильевич, насколько актуальна сегодня проблема нерадивых риэлтеров, которые, числясь в риэлтерской организации, работают на свой «кошелек»? - В связи с кризисом и тяжелыми временами количество сделок в начале года сократилось, а в некоторых агентствах недвижимости – сократилось значительно. Соответственно, появились нерадивые риэлтеры, которые считают, что могут самостоятельно найти объект или покупателя на объект и, вступив с ним в сговор, совершить сделку, при этом числясь в штате риэлтерской организации и получая официальную зарплату.
Таких случаев в Беларуси немало. Но, насколько я знаю, как только руководство агентства узнает о таком факте, оно тут же расстается с таким сотрудником. Более того, руководители всех крупнейших риэлтерских компаний между собой тесно общаются, и можно с уверенностью сказать, что такой специалист больше никогда не найдет себе работу в нормальной фирме.
- А может ли он потерять статус аттестованного риэлтера? - Конечно, может. Это прописано в законе. Фактически оформление сделки вне стен агентства можно квалифицировать даже уголовной статьей. Ведь сюда подпадает мошенничество, предпринимательская деятельность без соответствующей регистрации. Правда, пока до возбуждения уголовных дел не доходило, ограничиваются увольнениями. Это связано с тем, что еще не было случаев причинения крупного ущерба гражданам.
- Каким образом нерадивые риэлтеры сводят продавца и покупателя, оставляя с носом агентство недвижимости? - Риэлтеры, используя информацию из базы данных агентства недвижимости, могут найти одного или двух участников сделки, провести юридически значимые действия без заключения соответствующего договора с организацией. В результате этого граждане могут сэкономить небольшую сумму, но в юридическом аспекте совершенно незащищены. Пострадавшей стороной может стать как покупатель, так и продавец, в то время как риэлтер в этом случае не будет нести никакой ответственности, поскольку по закону не имел право вступать в какие-то договорные отношения с одной из сторон.
- Да и сам риэлтер в этом случае не может рассчитывать, что его услуги оплатят? - Безусловно. «Черный маклер» работает на свой страх и риск.
- Тогда зачем рисковать, учитывая, что в отдельных агентствах недвижимости риэлтеру готовы выделить 30-40% от общей стоимости услуги? - Это не совсем так. Риэлтер получает официальную заработную плату, которая рассчитывается по штатному расписанию и в соответствии с тарифной сеткой. В целом, если сравнить с прошлым годом, то работы у риэлтеров стало меньше. Наверное, не все сотрудники готовы с этим мириться.
- Сегодня можно наблюдать и другую тенденцию: все больше участников рынка жилья подбирают объекты и заключают сделки самостоятельно, либо минуя агентство, либо пытаясь избежать расходов на риэлтерские услуги… - Есть и такая тенденция. Но она связана в большей степени не с кризисом, а с тем, что, согласно президентскому указу, они должны оплачивать фиксированный процент. Так, собственник жилья, продавая объект, должен оплачивать услуги агентства. В связи с этим некоторые владельцы даже идут на то, чтобы заключить договор с агентством, а потом его расторгнуть, чтобы избежать оплаты услуги и тем самым сэкономить. Но сейчас уже имеется судебная практика, по которой заказчиков обязывают оплатить соответствующие риэлтерские услуги, а также штрафные санкции по договору. Вместе с тем при расторжении договора теряется право возмещения убытка, который может возникнуть в будущем. Ведь по договору каждый объект сделки застрахован. Иными словами, в случае расторжения сделки в суде потерпевшая сторона получает внушительную сумму, которая почти всегда окупает стоимость объекта. Но люди все равно рискуют.
- А насколько можно доверять риэлтеру? Ведь, к сожалению, есть случаи, когда люди обращались в агентство недвижимости и оставались недовольными работой специалистов. В частности, где-то риэлтер не проявил рвения к поиску интересующего покупателя объекта, где-то – не до конца проверил «чистоту» квартиры. - Начнем с того, что существуют определенные правовые казусы, которые предусмотреть, предотвратить и проверить невозможно. Это не может сделать ни нотариус, ни риэлтерская компания. Приведу простой пример: владелец квартиры говорит, что у него нет супруга. Так вот мы, действительно, можем проверить, вступало ли данное физическое лицо в брак на территории Беларуси до момента приобретения недвижимости. Для этого в городской ЗАГС отправляется запрос: у них есть объединенная база, и они без особых сложностей это проверяют. А что если человек сыграл свадьбу в другой стране? Проверить это невозможно, можно лишь поверить человеку на слово. Только в этом случае нельзя исключить вероятность, что через месяц или год появится супруг, который будет настаивать на том, что сделка заключена без его согласия, требовать ее расторжения или претендовать на денежное вознаграждение. В крупных компаниях проверкой «чистоты» объектов занимается не только риэлтер. Есть специальные службы, которые делают запросы в государственные органы, вместе с собственниками собирают документы, подтверждающие правоспособность участника сделки. Серьезные компании не отдают всё на откуп риэлтерам, действует многоступенчатая система проверки объекта. При этом запросы идут в агентство по государственной регистрации, в жилищно-коммунальные службы, а также в психоневрологический и наркологический диспансеры.
- Но это если подходить к проверке грамотно. А ведь могут ограничиться выпиской из регистрационной книги, справкой из ЖЭСа и техническим паспортом… - Дело в том, что между покупателем и организацией заключается договор, в котором четко прописаны обязанности каждой из сторон. Эти договоры типовые: там указано, что агентство должно надлежащим образом провести проверку и подготовку документов к сделке. Как уже отмечалось, в случае возникновения страхового случая, потерпевшая сторона получит компенсацию. Это и есть своего рода «парашют», поскольку иногда бывает, что проверить какие-то факты невозможно.
- Сейчас агентства недвижимости активно работают с застройщиками. Как проверяется «чистоплотность» строительных компаний? - Прежде чем выставлять квартиры в проектах долевого строительства, агентство недвижимости должно проверить правоспособность строительной организации. Для этого у застройщика должен быть пакет документов, включающий два основных разрешения – на строительство и на заключение договоров долевого строительства, а также свидетельство о государственной регистрации. Всё это должно подтверждать, что застройщик имеет право строить объект и привлекать дольщиков. При этом в документах указаны органы, которые их выдавали, поэтому не составляет труда обратиться в эти учреждения и получить подтверждение того, что этой организации были выданы разрешения. То, что в афере «Террастройинвеста» были замешены некоторые риэлтерские организации, говорит лишь о том, что агентства недвижимости не провели эти процедуры.
- Не кажется ли вам, что этот случай является ярким свидетельством того, что дольщик в Беларуси не защищен? - Безусловно, в Беларуси к таким прецедентам недостаточно подготовились. Мы все слышали о подобных случаях в России и Украине, но не могли представить, что такие криминальные схемы будут действовать в Беларуси. По моему мнению, договора долевого строительства должны регистрироваться. Идеально, чтобы это был номерной договор с указанием конкретной квартиры, и чтобы он проходил через агентство по государственной регистрации. Но закон о регистрации таких вещей не предусматривает. Чтобы что-то изменить, нужно внести в него дополнения, а это уже сложный вопрос, который должен решаться на уровне министерств.
Впрочем, можно пойти и по другому пути: создать некую структуру, которая бы занималась регистрацией договоров долевого строительства и не позволяла заключать на один и тот же объект два или четыре договора. Словом, правительству следует об этом задуматься, ведь от этого и дольщикам будет спокойнее, и у государства проблем будет меньше. Что касается заключения договоров долевого строительства, то дольщику в обязательном порядке необходимо четко прописать в документе объект, цену, сроки строительства, штрафные санкции за невыполнение обязательств и затягивание сроков строительства. А еще доверять, но проверять: в современном обществе, как видите, верить на слово становится небезопасно.
просмотров статьи: 18880
Другие статьи в этой рубрике |
Комментарии
Отправить новый комментарий