Белорусских дольщиков попросят доплатить?

Новостройки с «сюрпризом»

Белорусские дольщики в этом году рискуют столкнуться с превышением годового индекса строительно-монтажных работ (СМР). Изначально планировалось, что в 2010 году индекс составит 14,5%, однако в реальности он может достичь 18-19%. Возникшая разница обещает лечь на плечи дольщиков, в договорах которых фиксированная цена учитывает прогнозный индекс. Не лучшим образом изменение показателя отражается и на участниках проектов, где застройщик предусмотрел себе возможность индексации неоплаченной части будущего жилья. И лишь те немногие, кто сумел подписать договор со строительной компанией на условиях неизменной цены, об изменениях индекса СМР могут даже не задумываться. Специалист риэлтерского предприятия «Мир недвижимости плюс» Александр Борисевич рассказал нам, во сколько на самом деле может обойтись белорусу решение квартирного вопроса?

- Рынок долевого строительства в этом году увеличил предложение и снизил цены. Однако насколько выгодно сегодня вступать в такие проекты, учитывая возможное увеличение стоимости жилья во время строительства?

- В этом году, действительно, произошло падение цен, однако преимущественно в долларовом эквиваленте. Поэтому нельзя сказать, что цены упали настолько, чтобы гарантировать всплеск активности со стороны потенциальных дольщиков. В настоящее время средние цены на первичном рынке варьируются от $900 до $1200 за квадратный метр. В настоящий момент рынок достаточно устойчив, что связано со стабильностью белорусского рубля на данном этапе, однако нельзя исключать, что в будущем цены будут снижаться.

Кроме того, мы должны понимать, что, участвуя в долевом строительстве, граждане, которые заключают договора по фиксированной цене на дату заключения договора, далеко не всегда могут рассчитывать на неизменность цены к моменту окончания строительства.

Прежде всего, следует различать фиксированную и неизменную цены. Если в договоре долевого строительства указано, что цена фиксирована в белорусских рублях на день заключения документа, и, что допускается 396-м указом, в нем прописаны индекс строительно-монтажных работ (индекс СМР) или другие затраты, то стоимость жилья едва ли останется прежней к моменту ввода дома в эксплуатацию.

Так, некоторые застройщики применяют индексы СМР на неоплаченную часть жилья. Как это происходит? Например, дольщик, заключив договор, оплачивает первый взнос в размере 20% и в течение какого-то срока должен погасить еще 10 платежей. Так вот каждый последующий платеж умножается на индекс строительно-монтажных работ, который формируется после 25 числа каждого месяца. Тем самым первый месяц стоимость квадратного метра увеличивается на один индекс, во второй месяц нужно перемножать уже на два индекса и т.д. Так что, несмотря на то, что при заключении договора цена была фиксирована, последующие платежи подлежат постоянному изменению.

Кстати, по этой схеме на оплаченную часть жилья индекс строительно-монтажных работ не распространяется. Иными словами, если дольщик оплатит 90% стоимости будущей квартиры, то застройщик сможет проиндексировать лишь оставшиеся 10%.

- Существует и другая схема применения индекса строительно-монтажных работ…

- Действительно, некоторые строительные организации прибегают к другой схеме, используя прогнозный индекс СМР, который входит в стоимость квадратного метра. Этот индекс определяется Министерством архитектуры и строительства на год вперед. В 2010 году он, кстати, составляет около 14%. Так вот в договоре долевого строительства встречается пункт, который предусматривает, что строительная организация вправе произвести перерасчет в случае превышения реального индекса СМР над прогнозным.

По итогам 2010 года предполагается, что индекс будет находиться в пределах 18-19%. Следовательно, на эту разницу (4-5%) застройщик сможет перемножить стоимость квадратного метра. Сумму доплаты дольщик узнает лишь в конце строительства, причем в этом случае перерасчет будет производиться со всей стоимости жилья.

По такой схеме пока лишь часть строительных организаций требовали произвести доплату. Дело в том, что в прошлом году реальный индекс строительно-монтажных работ оказался меньше прогнозного. Поэтому некоторые застройщики даже возвращали дольщикам деньги. В этом же году в Беларуси подорожали энергоносители и строительные материалы, так что уже дольщикам придется доплачивать застройщикам.

- Каким образом в договоре долевого строительства прописывается первый и второй вариант изменения фиксированной цены?

- В первом случае в договоре долевого строительства будет указано, что к неоплаченной части применяется индекс строительно-монтажных работ. Кроме того, в приложении к договору (в графике оплаты платежей) будет указана определенная формула расчета индекса СМР. Дольщик может либо сам перемножать сумму на этот индекс, либо обращаться в бухгалтерию строительной организации, которая будет выставлять счета на оплату.

Что касается второго варианта, то в договоре, как правило, прописывают, что цена строительства включает в себя прогнозный индекс. При этом отдельным пунктом указывается, что индекс СМР может быть применен при превышении фактических затрат.

Что немаловажно, строительная организация может и не воспользоваться правом применения индекса строительно-монтажных работ. Однако, как мы понимаем, такое развитие событий маловероятно.

- Что можно сказать о варианте подписания договора на условиях неизменной цены?

- Это самый выгодный вариант для дольщика. Как правило, неизменная цена договора фиксируется в долларовом эквиваленте, а оплата производится в белорусских рублях по курсу Нацбанка на день оплаты. Однако в этом случае стоимость жилья может повыситься в белорусских рублях, если доллар будет укрепляться по отношению к национальной валюте. Зато все риски, связанные с удорожанием строительства, ложатся целиком на застройщика.

В Беларуси, кстати, есть строительные организации, которые делают неизменной стоимость квадратного метра в белорусских рублях, однако таких застройщиков можно пересчитать по пальцам. Кроме того, в этом случае оплату за жилье необходимо осуществить гораздо раньше срока окончания строительства. Например, дом может сдаваться во втором квартале 2012 года, а оплатить 100% жилья необходимо до второго квартала 2011 года. То есть тут как строительная организация, так и дольщики идут друг другу на встречу.

- Однако существуют и доплаты, не связанные с изменением индекса СМР…

- Безусловно. Хотелось бы остановиться на доплатах, связанных с изменением площади квартиры. Не секрет, что некоторые строительные организации в договоре указывают, что в зависимости от данных БТИ размеры квартиры могут быть изменены. Тогда по результатам обмера фиксируется новая площадь квартиры, заключается дополнительное соглашение и на эту разницу либо делается возврат денежных средств дольщику, либо осуществляется дополнительный платеж застройщику. Бывает, что разница составляет несколько метров, что довольно существенно.

- Помимо договора долевого строительства, белорусские застройщики имеют право выпускать жилищные облигации. Насколько такой способ строительства для дольщика безопасен?

- Довольно безопасен, если говорить о сохранности вложенных денежных средств. Кроме того, в данном случае цена, как правило, остается неизменной. Однако тут следует понимать, что гражданин покупает ценные бумаги строительной организации, а не квадратные метры строящегося жилья. Только погасив жилищные облигации, можно претендовать на квартиру какой-то площади в возводимом доме.

- На что, помимо порядка оплаты, стоит обратить внимание при заключении договора долевого строительства?

- Необходимо также обратить внимание на предмет и цену договора, порядок приемки объекта в эксплуатации, условия расторжения договора и составления дополнительных соглашений. В документе должны быть четко даны характеристики будущей квартиры и прописаны условия, при которых она может быть сдана в эксплуатацию.

Также в договоре должно быть указано в соответствии с чем происходит заключение договора. Строительная организация обязана предоставить по просьбе дольщика проектную декларацию, выписку из решения о выделении земельного участка, разрешение на строительство и др. Причем достоверность всех этих документов можно проверить, обратившись в органы, которые их выдали.

- Должны ли быть предусмотрены в договоре штрафные санкции на случай затягивания сроков строительства или расторжения договора?

- В примерной форме договоре за затягивание сроков строительства, одностороннее расторжение договора, равно как и несвоевременную оплату, уже предусмотрены штрафные санкции.

- Однако по умолчанию размер пени незначителен, поэтому в случае резкого повышения цен на жилье у застройщика может возникнуть желание расторгнуть договор в одностороннем порядке и продать квартиру по более высокой цене. Что делать в этом случае?

- Такое встречается редко, но эту ситуацию нельзя исключать. Конечно, дольщик может попытаться прописать оптимальный размер штрафных санкций, тем более что такое право у него есть, однако застройщики на изменения пунктов договора идут крайне редко.

- Введение государственной регистрации договоров долевого строительства, на ваш взгляд, позволит избежать ситуации, когда за одной и той же квартирой закрепляют несколько дольщиков?

- Для того, чтобы вводить государственную регистрацию, нужно тщательно продумать механизм. Хотя введение государственной регистрации, на мой взгляд, уменьшит вероятность появления недобросовестных застройщиков на первичном рынке Беларуси.

- Каким образом вы советуете выбирать застройщика, которому можно доверять?

- При выборе застройщика нужно обратить внимание на то, сколько лет он работает на рынке. Причем надо учитывать, сколько проектов он реализовал за это время. Ведь можно зарегистрировать компанию и 10 лет ничего не строить, а потом начать возводить один дом. Также надо изучить оставленные в Интернете отзывы дольщиков, которые уже живут в домах, построенных тем или иным застройщиком. Бросаться же сломя голову за дешевыми «квадратами» к незнакомому застройщику крайне рискованно: в конце концов, лучше быть уверенным в завершении проекта, чем испытывать свои нервы на прочность.