На рынке недвижимости наметились новые тенденции

ПРЕДВКУШАЯ ПЕРЕМЕНЫ

В этом году рынок недвижимости приготовил нам несколько сюрпризов: цены на жилье вновь пошли вниз, проектов долевого строительства стало больше, застройщики стали осваивать городские окраины и задумались о жилье для богатых, а офисные миграции усилились вопреки стараниям арендодателей. Мы выделили 8 наиболее актуальных тенденций на белорусском рынке недвижимости.

Почти полтора года прошло с того момента, как рынок недвижимости начал затяжное падение. С тех пор резкое снижение стоимости жилищного «квадрата» сменилось некоторой стабилизацией в осенние месяцы. Правда, уже в начале этой весны под влиянием сильного доллара и невысокой активности покупателей рынок вновь переживает падение, хотя и небольшое. В настоящее время на рынке долевого строительства средняя стоимость квадратного метра варьируется в диапазоне от $1100 до $1300. На вторичном рынке цены на жилье установились в диапазоне $1200-1300 за «квадрат». В ближайшие месяцы, вероятно, снижение цен на рынке жилья продолжится. Летний сезон традиционно не предрекает бурных продаж, поэтому оживления можно будет ожидать лишь в конце августа – начале сентября. Как ни странно, больше всего теряют в цене просторные квартиры, в основном, «трешки» или «четырешки». А вот компактное жилье, наоборот, более-менее востребовано. Причем расходятся среди покупателей даже «хрущевки», которые хотя и не могут похвастаться комфортными условиями, но отличаются малыми площадями. Поскольку жилищные кредиты для ненуждающихся все еще остаются малопривлекательными, в ближайшее время тенденция едва ли поменяется.

Офисные «миграции» усиливаются

Арендаторы продолжают покидать бизнес-центры класса «А», переезжая в более дешевые офисные помещения. Причем, по словам экспертов, этот процесс сегодня ускорился. Несмотря на то, что владельцы бизнес-центров были вынуждены в прошлом году снизить ставки арендной платы примерно на 30%, для многих представителей мелкого и среднего бизнеса они остаются неподъемными. Однако новые проекты, реализуемые в сфере коммерческой недвижимости, потихоньку обостряют ситуацию на рынке. Собственники офисных объектов стали охотнее предлагать всевозможные скидки и бонусы, вроде арендных каникул. Тем самым в сфере коммерческой недвижимости формируется рынок арендатора, а, значит, аренда офисных объектов может стать доступнее для белорусского бизнеса. Не в последнюю очередь это будет зависеть от темпов строительства новых офисных объектов и перспектив прихода в страну зарубежных инвесторов. В конце концов, здоровая конкуренция никому не помешает.

У «долевки» открылось «второе» дыхание

Рынок долевого строительства возвращает ранее потерянные позиции. Если еще два года тому назад «долевка» практически не существовала, то сегодня она задает темп вторичному рынку. Кроме того, первичный рынок служит ценовым эталоном для продавцов на «вторичке». Столичные застройщики, несмотря на последствия кризиса, довольно активно включились в реализацию проектов долевого строительства. Безусловно, далеко не все строительные компании строят быстро и дешево, однако «ледникового» периода, как в России, белорусскому рынку удалось избежать. Практически каждый объект на рынке коммерческого жилья сегодня возводится за счет дольщиков. В одних случаях застройщик прибегает к их помощи уже на стадии котлована, в других – когда выйдет из земли. В любом случае высокие ставки по кредитам делают этот схему финансирования наименее затратной для застройщика и, в свою очередь, наиболее выгодной для потребителя, решающего квартирный вопрос.

Несмотря на то, что спрос на дорогие объекты, за последние полтора года заметно упал, отдельные застройщики и девелоперы принялись за строительство жилых домов повышенных потребительских качеств, рассчитанных на богатых белорусов и состоятельных иностранцев. Так, в 2011 году в Минске появится первый жилой небоскреб «Парус», где стоимость квадратного метра уже превышает $1650, а в 2012 году вблизи побережья Свислочи вырастет дом «У Троицкого». Кроме того, элитные клубные дома недавно возведены по улице Киселева и проспекту Независимости.
Впрочем, у специалистов большие опасения в отношении спроса на такие объекты. Дело в том, что элитные дома сегодня слабо востребованы на рынке. Поэтому апартаменты могут в течение долгого времени выставляться на продажу. При этом, чтобы найти покупателя, застройщикам, вероятно, придется идти на существенные дисконты. Правда, это едва ли останавливает инвесторов, которые планируют привлечь к своим объектам неискушенных квартирами премиум-класса белорусов.  

Альтернативные сделки спасают «вторичку»

Большинство сделок на вторичном рынке сегодня приходится на «цепочки», когда человек продает старую квартиру и покупает новую. Поскольку за время кризиса упали в цене все жилые объекты, сумма доплаты уменьшилась. Следовательно, появился стимул как можно быстрее избавиться от старого жилья (хотя и по более низким расценкам), взамен же – купить новую квартиру. При этом зачастую продавцы, которые планируют разменять квартиру, исходят не столько из желания больше заработать, сколько из перспективы вложиться в «дельту». Поэтому если участники «цепочки» проявят чудеса дипломатии, сбросить ценник можно «единым строем». В настоящее время вторичный рынок удерживает лидирующую позицию. Как правило, белорусы сегодня решают жилищный вопрос, покупая готовое жилье. Однако во многом это связано с альтернативными сделками, без которых «вторичка», вероятно, уступила бы «пьедестал» рынку долевого строительства.

Покупатель замер в ожидании

Рынок жилья в начале весны вошел в «штиль». Так, если в марте 2009 года было продано почти 800 квартир, то за аналогичный месяц этого года было заключено немногим более 550 сделок. Тем самым рынок вторичного жилья упал примерно на 30%. Причем даже в феврале, который в этом году выдался более-менее удачным, было заключено большее количество сделок – всего около 600. Снижение активности среди покупателей не могло не сказаться на настроениях продавцов. Одни собственники решили снять квартиры с продажи, дожидаясь наилучших времен, другие – «заморозили» цены, тщетно пытаясь найти лояльного клиента в течение нескольких месяцев. Так что покупатели ожидают дальнейших уступок, а продавцы – возвращение спроса и подъема цен. «Затишье» характерно практически для всех сегментов. Больше всего пострадал рынок загородной недвижимости. С приближением лета интерес к дачам и коттеджам традиционно возрастает, однако спрос на такие объекты в этом году снизился по сравнению с прошлыми годами. Усиливает негативный эффект отсутствие общих критериев к оценке объектов и формированию ценовой политики. Проанализировав ситуацию, некоторые продавцы решили изменить стратегию и увеличили величину дисконта: в отдельных случаях она может достигать сегодня 40%. 

Покупатели держаться подальше от центра

Спрос на столичное жилье сегодня неоднороден. Большей популярностью у покупателей пользуется Фрунзенский район, прежде всего, объекты вдоль улицы Притыцкого. Стимулирует интерес к местности близость к метро, отсутствие заводских предприятий, прямая дорога до центра города и, что немаловажно, относительно невысокие расценки на жилье. А вот по мере приближения к центру города жилищный интерес угасает. Квартиры в центре города оказываются на порядок дороже жилья в микрорайонах, а их владельцы далеко не всегда готовы идти на уступки. Поэтому и получается, что за последние полтора года число сделок с квартирами, расположенными в центре города, ощутимо снизилось. Их владельцы по традиции очень высоко оценивают свои объекты, несмотря на то, что по своим внутренним характеристикам квартиры нередко оказываются далеки от эталона. Впрочем, встречаются и исключения, однако они практически не оказывают никакого влияния на общую картину.

Строительную отрасль переводят на евростандарты

Белорусскую строительную отрасль массово переводят на европейские стандарты. С их помощью иностранные инвесторы смогут переносить на территорию Беларусь любой проект, следовательно, активность среди зарубежных бизнесменов должна ощутимо возрасти. Помимо этого, освоив европейские нормы, белорусы получат возможность строить за рубежом. Для многих национальных компаний это может стать неплохой возможностью закрепиться на зарубежном рынке. Белорусские предприятия уже начали переходить на европейские нормы проектирования и строительства, но пока без особой спешки. Впрочем, с 1 августа в Беларуси будет действовать технический регламент "Здания и сооружения, строительные материалы и изделия", поэтому избежать модной тенденции едва ли кому-то удастся. Между тем, застройщикам панельного жилья для очередников, вероятно, разрешат строить не по новым европейским, а по белорусским нормам. Ведь в Беларуси на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий сегодня состоят около 800 тыс. человек. И тут уж явно не до новых стандартов.