Бег с барьерами

Рынок жилья, продолжив осенью затяжной кризисный «марафон», неожиданно почувствовал признаки оживления. Правда, слегка возросший интерес покупателей вызван одно- и двухкомнатными квартирами, в то время как просторные апартаменты и загородные дома, наоборот, остаются по большей части невостребованными. Кроме того, маловероятно, что «высокий сезон», который традиционно стартует в первой половине октября, сможет как-либо изменить ситуацию на рынке, а, следовательно, оказать влияние на стоимость столичного жилья. Как полагают эксперты, кризисный фактор останется определяющим на протяжении всего года. Несмотря на то, что квартирный вопрос остается актуальным для большого числа белорусов, позволить себе коммерческое жилье сегодня могут немногие. Среди основных барьеров – и остающаяся неподъемной для большинства потребителей стоимость квадратного метра, и трудности с привлечением банковских кредитов, и снизившиеся (в долларовом выражении) доходы населения. Кроме того, как считает директор агентства недвижимости «Квартирный вопрос» Юрий Чайкин, многие застройщики и владельцы недвижимости сегодня готовы к новым ценовым минимумам.

- Юрий Леонидович, этим летом темпы продаж на рынке жилья, равно как и цены, в основном, ползли вниз, что в принципе было вполне прогнозируемо. А сохраняется ли такая тенденция в сентябре?

- В настоящее время рынок слегка «зашевелился». Наконец, пошли продажи жилья. Правда, в основном речь идет о квартирах. Дачи, коттеджи, земельные участки – все это продается с большим трудом. Хотя, что интересно, в начале этого года мы наблюдали совершенно иную ситуацию. Тогда, напомню, не было спроса на квартиры, а загородные дома кое-как продавались.

- Это несложно объяснить: в начале года люди присматривались к загородной недвижимости в ожидании летнего сезона. Чем ближе к зиме, тем актуальность такого предложения падает.

- Безусловно, однако если еще год тому назад спрос на загородную недвижимость присутствовал и в осенние, и в зимние месяцы, то сегодня ситуация изменилась. Причем не всегда помогают и низкие расценки. Попробуйте выставить загородный дом по заведомо низкой цене – маловероятно, что кто-то откликнется на предложение. Мне даже сложно объяснить мотивацию покупателей, выбирающих те или иные объекты. Можно привести несколько примеров, когда клиенты выбирали дома, владельцы которых выставляли относительно высокие расценки, несмотря на, что в тех же поселках продавались коттеджи схожих потребительских качеств, но по более низким ценам.

- В целом, насколько сильно пострадал от кризиса сегмент загородной недвижимости?

- Продажи объектов загородной недвижимости упали за последние полгода в несколько раз. Такого затишья мы не наблюдали уже давно. Осенью спрос на такие объекты традиционно падает, поэтому не вижу предпосылок для какого-то оживления.

Цены на загородную недвижимость снижаются непропорционально. Все зависит от собственника: кому-то надо быстрее продать дом и он решается существенно снизить стоимость объекта, кто-то сбрасывает 10-20% и ждет месяцами. Сказать, какая из стратегий сработает, довольно сложно, поскольку далеко не всегда покупатель дачи или коттеджа может оценить реальную стоимость объекта. Получается, если резко снизить расценки, не факт, что найдутся желающие. Когда речь идет о столичных квартирах, все намного проще: все знают, сколько сейчас стоит жилье в Минске, а также на каких условиях застройщики предлагают вступить в проекты долевого строительства. А вот с сегментом загородной недвижимости такой определенности нет, поэтому сложно угадать, какое предложение сработает.

- И все же давайте вернемся к столичным квартирам. Каковы сегодня цены на вторичном рынке жилья в Минске?

- Цены на столичные квартиры стабилизировались на уровне $1100-1300 за жилой «квадрат». Причем дальнейшего падения цен я не прогнозирую: продавцы не согласятся отдавать квартиры ниже $1000 за квадратный метр. В свою очередь, и поднимать расценки в текущих условиях никто, как мы понимаем, не решится. Наибольшим спросом сегодня пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. «Трешки» и «четырешки», напротив, продаются плохо, более того, стоимость жилого «квадрата» в них уже опустилась до $1000.

Кстати, стоимость квартиры, указываемая в объявлениях, несколько отличается от цены, фиксируемой в сделках. Традиционный дисконт, который мы советуем учитывать собственникам квартир, в настоящее время достигает 20%. В принципе все зависит от владельца: если он выставляет жилье на продажу по цене $1000-1100 за «квадрат», то и скидка не будет превышать 5-10%, если же речь идет о стоимости квадратного метра в $1300-1400, то здесь можно рассчитывать на более внушительный дисконт. Причем ситуация такая: если владелец квартиры предоставляет покупателю дисконт, то он, как правило, продает квартиру, отказывается идти на уступки – теряет клиента.

- Совсем иная ситуация наблюдается на первичном рынке. Там как раз приходится нередко сталкиваться с тем, что цены, выставляемые застройщиками в объявлениях, нередко не соответствуют действительности.

- Действительно, сегодня некоторые застройщики предлагают построить квартиры по цене $1000-1100 за жилой «квадрат», но когда клиенты обращаются к представителям заинтересовавшей их компании, те вежливо объясняют, что, дескать, такие расценки распространялись только на квартиры, расположенные на первых и последних этажах, и они уже все якобы распроданы. Взамен же предлагают приобрести жилье по $1200-1300 за квадратный метр. И это сегодня сплошь и рядом. Потребителям, приходящие заключать договора, приходится либо разворачиваться и уходить, либо соглашаться с предлагаемыми условиями. Сегодня все делается для того, чтобы завлечь людей. Тот, у кого денег нет, конечно же, не поведется, но тот, у кого есть дополнительные сбережения, задумается.

- Но ведь это может вызвать недовольство со стороны потребителей.

- Вы поймите, все ждут падения цен, но в настоящее время следует признать, что они и так существенно упали – примерно в два раза. Как бы там ни было, ни новостройки, ни вторичный рынок не вернутся к тем ценам, которые действовали в конце 90-х. Это практически исключено.

Продавать ниже себестоимости никто не согласится: как бы не падали цены на жилье, но при достижении ценового «дна» (а оно у всех разное) стоимость квадратного метра перестанет снижаться. Так, при строительстве жилья всегда закладывается минимальная цена квадратного метра, «верхушка» с которой идет на запуск новых проектов, обновление производства и выплату заработных плат сотрудникам. В настоящее время самое низкое предложение на рынке долевого строительства составляет $1000 за квадратный метр. Но такие квартиры еще надо найти. Поэтому в некоторых случаях куда выгоднее присмотреться к вторичному рынку.

- Много говорят о том, что продавцы снимают квартиры с продажи. Насколько такая тенденция актуальна на сегодняшний момент?

- Они начали снимать квартиры, как только началось падение цен на жилье. Сейчас эта тенденция сохраняется. Если есть возможность подождать, то продавец уходит с рынка. Бывает, что два-три месяца жилье активно рекламируется, после чего владелец снимает объект с продажи.

- В каких районах Минска квартиры наиболее востребованы?

- Наибольшей популярностью пользуется Советский район, а также спальные микрорайоны, в частности, Запад и Уручье. А вот в центре столицы спрос на квартиры упал, поскольку богатых людей не так много, как раньше, а стоимость квартир там значительно превышает средние расценки по городу. Что касается проспекта Дзержинского, то покупатели относятся к нему настороженно: несмотря на то, что там планируется пустить метро, особого интереса к юго-западному направлению пока нет. Тем более что сегодня там дорожные пробки, а они никого не радуют.

- Наблюдается ли интерес к белорусскому жилью среди иностранных инвесторов, в частности, среди россиян?

- Пока не наблюдается. Мы тесно работаем с представителями российского рынка, несколько раз приглашали к нам инвесторов. Но пока какого-то интереса не заметили. Найти объяснение несложно: сейчас, как вы знаете, на российском рынке недвижимости установилось такое затишье, что им куда важнее сохранить свой бизнес, чем искать новые рынки.

- Как, на ваш взгляд, будет развиваться белорусский рынок жилья в дальнейшем?

- Думаю, что как минимум год рынок жилья будет находиться в том же состоянии, что и сейчас. Нет факторов, которые бы указывали на то, что спрос на недвижимость вернется. Зарплаты белорусов сегодня не такие высокие, чтобы они могли себе позволить купить квартиру или дом. Также практически остановилось жилищное кредитование. Особенно после того, как перестали выдавать кредиты в иностранной валюте.

Сегодня МВФ заявляет, что видит признаки восстановления мировой экономики. Но пока она восстановиться, пройдет немало времени. Кроме того, мы должны понимать, что между восстановлением экономики и возвратом платежеспособного спроса на недвижимость пройдет определенный промежуток времени. Мало того, что к людям должно придти осознание того, что их дела пошли в гору, так еще им необходимо скопить определенные сбережения. Ведь одними надеждами сыт не будешь. Какими бы привлекательными, они иногда не казались.