Эх, нелегкая доля в квартире…

Все чаще в объявлениях о купле-продаже недвижимости можно встретить послания следующего содержания: «куплю долю в квартире», «продается ½ доля в двухкомнатной квартире»,  продается 1/8 доля с правом проживания».  Что же за странное понятие такое – доля? И кому выгодно ее продавать,  а кому – приобретать?

Дело в том, что у квартиры может быть несколько собственников. Например, приватизация квартиры в Минске может быть оформлена на нескольких человек, люди могут унаследовать жилье частями. Так и получается долевая собственность. Естественно, с течением времени, собственники долей решают распорядиться своим имуществом - продать. В результате на одной территории могут проживать совершенно чужие друг другу люди.

Чем доля в квартире отличается от комнаты

В отличие от комнаты, доля – это понятие виртуальное. То есть нельзя четко определить ее границы на площади квартиры. Владелец  ½ доли квартиры не может заявить, что «зал – это моя доля, а кухня с коридором – ваша». Все вопросы пользования помещением решаются по согласию всех собственников. Если же они не могут договориться, то каждый участник имеет право потребовать в судебном порядке выделения ему в пользование отдельной комнаты, сопоставимой по площади с размером его доли (ст. 117 Жилищного кодекса). То есть собственник доли может только пользоваться одной комнатой, но права собственности на эту комнату у него не будет. Но если часть доли объективно не может быть предоставлена в пользование (например, на 1/20 доли не поселишься), владелец доли имеет право потребовать компенсации от сособственников, которые пользуются имуществом, приходящимся на его долю.

Несмотря на «невещественность» понятия доли, собственник доли может полноправно ею распоряжаться: дарить, продавать, менять. Возникает вопрос: как это делать правильно?

Продажа доли         

Закон гласит, что при продаже доли  недвижимости третьим лицам сособственники имеют преимущественное право покупки этой доли по объявленной цене (п. 1 ст. 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь).  Продавец доли должен в письменной форме оповестить всех остальных сособственников о том, что он намерен продать свою долю, и указать цену на нее. В течение месяца сособственники имеют право принимать решение. Если они откажутся от покупки, тогда продавец может продать свою долю посторонним людям.  Однако, если он захочет изменить цену, тогда ему придется заново извещать об этом сособственников и снова ждать месяц. Если же продажа доли совершится в обход других владельцев собственности, они вправе в течение трех месяцев подать иск в суд и потребовать перевода на себя прав покупателя.

Купить долю без боли

Зачем люди покупают доли? Нередко, таким образом, происходит вложение «инвестиций» в будущее отдельное жилье. Если приобретать недвижимость по долям, то в итоге квартира выйдет дешевле. Со временем собственник или выкупит последнюю долю и станет единоличным владельцем, либо накопит денег, продаст свои доли и купит отдельную квартиру.

Еще одно распространенное явление – когда доли продают наследники. Так, после смерти владельца у недвижимости появляется сразу несколько хозяев. Крайний случай – когда люди продают долю из-за невозможности проживать на одной площади с сособственниками. Те могут создать невыносимые условия намеренно, чтобы потом воспользоваться преимущественным правом покупки своей доли в квартире. Поэтому если вы собрались покупать долю в собственность, прежде всего, надо обратить внимание на соседа, с которым придется потом жить на одной территории.