Зачет квартиры: окончательно разрешено

Министерство разработало и направило на согласование проект указа "Об утверждении Положения о порядке внесения жилого помещения, находящегося в частной собственности, в качестве взноса в зачет стоимости строительства нового жилого помещения", сообщает пресс-служба Минстройархитектуры (www.mas.by).

Предложенный порядок является одним из механизмов, действие которых направлено на помощь гражданам, имеющим в собственности жилое помещение (жилая комната, квартира, жилой дом, изолированная часть жилого дома, доля в жилом помещении), в улучшении своих жилищных условий.

Использование нового механизма, как считают разработчики, "на практике позволит снизить нагрузку на финансово-кредитную сферу государства за счет снижения объемов выдаваемых кредитов на строительство жилых помещений; вовлечь в рынок жилья имеющиеся у граждан, строящих новое жилье, жилые помещения, активизировать и разнообразить рынок жилья, насытить его наиболее востребованными малокомнатными квартирами; задействовать дополнительный ресурс привлечения граждан к строительству жилья".

Проектом указа предусмотрено, что стоимость жилого помещения, передаваемого собственником застройщику, заказчику, засчитывается в качестве первоначального и (или) последующих взносов в зачет стоимости строительства нового жилого помещения в соответствии с условиями договора, заключенного между заказчиком, застройщиком и собственником жилого помещения.

Предполагается, что собственник после заключения договора будет иметь возможность продолжать пользоваться данным жилым помещением с соответствующим отложенным оформлением передаточного акта на зачетное жилое помещение.

Порядком предусмотрена возможность не только продажи застройщиком переданного ему зачетного жилого помещения, но и использования этого помещения в других, не запрещенных законодательством целях. Например, застройщик может передать помещение в залог банку в качестве обеспечения возврата предоставленного кредита. Может использовать его для отселения граждан, проживающих в домах, находящихся на строительной площадке и предназначенных под снос. Такие помещения могут сдаваться застройщиками внаем; передаваться в качестве компенсации бюджету города стоимости жилых помещений либо безвозмездно передаваться в коммунальную собственность в качестве помещений, предназначенных для переселения граждан из жилья, подлежащего сносу в связи с предоставлением им земельных участков под жилищное строительство.

Профучастники рынка по-разному комментируют идею внедрения "зачетного" способа финансирования жилищного строительства.

Татьяна НЕДЕРЕВА-АРХИПЕЦ, руководитель компании "Твоя столица. Новостройцентр", не уверена, сможет ли предлагаемая схема финансирования работать на практике:

- Желание разработчиков проекта указа понятно. Застройщики нуждаются в поддержке. Но дать льготные кредиты нуждающимся, в которых раньше не было недостатка, государство не может. Банковские кредиты слишком дороги. Да и не все застройщики имеют активы, под которые можно было бы получить кредит. Но выполнять программу жилищного строительства надо, пусть и в меньшем, чем раньше, объеме. Наверное, отсюда - идея использовать имеющееся жилье для оплаты строящегося, причем не путем купли-продажи, а путем некоего зачета.

Будет ли работать такая схема финансирования, захотят ли банки сегодня брать в залог квартиры, в которых проживают граждане, - вопрос.

Хотя допускаю, что разработчики проекта указа предложат и конкретные механизмы его реализации.

Опять же, не совсем понятно, что застройщики будут делать с купленными у граждан квартирами. Продавать? Сами? Кто будет заниматься вопросами содержания таких квартир? Застройщику придется заниматься непрофильным бизнесом. И где деньги в этой схеме? Банковский кредит, который застройщик получит под залог квартиры, купленной у своего дольщика?

С другой стороны, схема так называемого зачета квартиры работает и сегодня. Если клиент приходит к застройщику и говорит, что он хочет продать свою квартиру, чтобы оплатить строящуюся, то подавляющее большинство застройщиков хорошо знают, что с этим делать.

Для выкупа квартиры у нас разработана специальная программа Тride-in. Она работает. В любом случае поживем - увидим.

Сергей КОРЕНЬКО, главный консультант СООО "Арэса-Сервис", считает, что для частных застройщиков принятие такого указа почти ничего не меняет:

- Принимать квартиру в зачет для оплаты строящейся квартиры законодательство и сегодня не запрещает. И застройщики, в том числе и мы, не раз прибегали к такому способу расчета дольщика за строящуюся квартиру. Здесь самое главное - оговорить в договоре все возможные нюансы и договориться о цене. Закрепление же такой возможности специальным указом, вполне возможно, будет способствовать более широкому применению такого способа финансирования. Но не настолько, чтобы как-то кардинально повлиять на рынок коммерческого жилищного строительства.

Другое дело, что в указе могут быть прописаны механизмы, позволяющие государственным застройщикам принимать в зачет имеющиеся у граждан жилые помещения. Сегодня они ограничены правовыми рамками в части определения цены принимаемой в зачет квартиры. Указ же может им в этом смысле развязать руки.

Некоторые руководители девелоперских компаний, которые активно строят жилье в Минске, вообще не представляют, какую пользу новая схема финансирования может им принести. А некоторые пока ничего не слышали о подготовленном указе.

Из этого может следовать, что новая форма финансирования, скорее всего, придумана как некая альтернатива государственной поддержке - льготным кредитам - и предназначена в первую очередь для применения районными и городскими УКСами и местными исполкомами.

Белорусы и рынок.