Цены и ценности

Оценить последствия мирового финансово-экономического кризиса для белорусского рынка недвижимости – задача пока едва ли решаемая. По крайней мере, перспектива отделить зерна от плевел в ближайшее время кажется трудновыполнимой. Чтобы прояснить ситуацию и предсказать развитие событий, понадобится не только терпение, но и смекалка. Так, если верить экспертам, величина предложения в первые дни этого года уверенно превышает 1900 долларов за квадратный метр. В то же время цены, фиксируемые в реальных сделках, оказываются куда более «сговорчивыми» – сегодня «жилые квадраты» уходят уже по 1700 долларов. И даже в этом случае найти клиента оказывается непросто.

Ситуация между тем сложилась более чем ожидаемая. С одной стороны, снижение покупательской способности и усложнение условий получения банковских кредитов привели к падению спроса, с другой – продавцы продолжают надеяться на лучшие времена, предпочитая скорее подождать, чем поторопиться. Идти на значительные уступки сегодня решаются разве что собственники, испытывающие финансовые трудности.

Жилищная «суматоха» отражается и на инвестиционной привлекательности рынка недвижимости: застройщики сокращают объемы строительства и отказываются от отдельных проектов. Вероятно, частично пересмотрят свои стратегии и иностранные инвесторы, заявившие в прошлом году о желании реализовать масштабные проекты на территории Беларуси.

На этом фоне совсем блекнет другая проблема – оценки объектов. Это и многое другое мы обсудили с председателем Белорусского общества оценщиков (БОО) Николаем Трифоновым.

- Николай Юрьевич, как вы оцениваете сложившуюся ситуацию на рынке жилой недвижимости?

- Общее состояние рынка недвижимости напоминает затишье. Обратимся к исследованиям квартирного индекса БОО, которые проводятся еженедельно. Если взглянуть на предложение, то цены слегка снизились по сравнению с теми, которые продавцы выставляли в ноябре прошлого года. Но такое небольшое уменьшение ни в коем случае нельзя считать существенным, поскольку почти вдвое сократился объем самого рынка. Немаловажный факт: сейчас число предлагаемых квартир уменьшилось в три раза. Если говорить образно, рынок ушел на каникулы и до сих пор не вернулся. На это есть свои причины: когда динамика рынка было достаточно жесткой, а цены росли, люди стремились совершать сделки. Потом возникла паника по случаю возможного падения цен – это тоже стимулировало к быстрым решениям. Самое большое число сделок было заключено в осенние месяцы прошлого года. Сейчас понять ситуацию не могут как продавцы, так и покупатели. При этом долгое время многие владельцы недвижимости наивно полагали, что им удастся избежать снижения цен. Во всяком случае, цены предложения снижались и снижаются незначительно, в то время как покупатели надеются на более значительное падение стоимости жилья.

Тем более что мировой финансово-экономический кризис заставляет пересматривать приоритеты в расходовании средств. В частности, серьезно уменьшилась инвестиционная привлекательность жилья. Хотя квартиру или дом, безусловно, все еще можно рассматривать как инвестиционное вложение, но очевидно, что преумножения доходов таким способом сегодня не происходит. Более того, в сложившейся ситуации даже банковские депозиты оказываются куда более перспективным способом вложения инвестиций. Что же касается тех, кто собирается улучшить свои жилищные условия, то их количество также ощутимо сократилось. В целом, как продавцы, так и покупатели сильно сжались в объеме – на рынке их стало значительно меньше, чем полгода или год тому назад.

- Но что не менее важно – сократилось количество платежеспособных клиентов. Как в таких условиях риэлтерские компании должны работать с продавцами?

- Стратегии у агентств недвижимости могут быть разные. Вечный вопрос: что лучше – сделать одну продажу и очень сильно на ней заработать или же заключить десять сделок и незначительно выиграть на каждой из них, но в целом получить высокий доход. Тут единого правила не существует – каждая фирма и компания поступает так, как пожелает. Безусловно, кропотливая работа требует большего умения и терпения.

Сегодня для риэлтерских компаний наступает время переориентации. Агентства недвижимости должны будут более тщательно работать с клиентами и более внимательно позиционировать квартиры на рынке. Заработать на рынке недвижимости станет гораздо труднее.

- В конечном счете, все зависит от покупателей и их платежеспособности…

- Безусловно. Ведь помимо продавцов, на рынке должны быть и покупатели. Рынок недвижимости эффективно работает, когда люди богаты. В кризисных ситуациях даже такая банальность становится актуальной. Когда в нашей стране будет достаточно денег, тогда и рынок должен будет ожить. Пока же перспектива удручает: в ближайшее время сильного оживления рынка ожидать не стоит.

- Такое положение дел едва ли устроит строительные компании. Переориентируются ли застройщики, разочарованные падением спроса на квартиры, с жилого сектора на доходную недвижимость?

- Такая переориентация в значительной степени уже произошла в прошлом году. Это было вызвано не только тем, что доходность коммерческой недвижимости оказалась на порядок выше, но и особенностями законодательства, которое в свое время создало такие условия, что долевое строительство стало неперспективным направлением, было практически приостановлено. Потом, правда, условия улучшились, но время было уже потеряно. Следует понимать, что люди, которые вложили деньги в строительство офисных помещений, не будут извлекать деньги из проекта и реинвестировать в жилую недвижимость. В целом, частные застройщики уже переориентировались на доходную недвижимость.

В то же время доходность жилья сейчас снизилась, поэтому заниматься долевым строительством стало невыгодно. Тем более что его процедура в Беларуси достаточно усложнена по сравнению с другими странами. Но, конечно, будут выполняться социальные программы, реализация которых возложена, в основном, на государственных застройщиков.

Помимо этого, существенно уменьшили объемы финансирования иностранные инвесторы. Многие крупные проекты, которые в прошлом году были на слуху, могут оказаться в замороженном состоянии.

-  В последнее время качество оценки объектов недвижимости зачастую оставляет желать лучшего. Чем вызван «оценочный кризис»?

- Кризис на рынке оценки недвижимости проявляется, прежде всего, в том, что сегодня клиенты зачастую не могут получить квалифицированную оценку за разумные деньги. Более двух лет тому назад был принят указ № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь», который предусматривал аттестацию оценщиков как необходимый элемент в некоторых важных случаях выполнения оценки. И хотя указ способствовал развитию оценочной деятельности в стране, в нем не фигурируют объекты недвижимости как таковые, что, безусловно, является недостатком, поскольку отдельно трактуются земля и здания/сооружения. Формально получается, для оценки объекта недвижимости необходимо иметь два аттестата – на землю и на здания/сооружения. Правда, поскольку объекты недвижимости в указе не прописаны, никто их таким способом не оценивает.

Есть проблемы посерьезнее. Аттестация предусматривает проверку знаний стандартов оценки, которые были разработаны в короткий срок и в самом тексте содержат методические и иные нарушения, более того, не гармонируют с Международными стандартами оценки. Это само по себе достаточно негативно сказывается на оценочной деятельности.

Как следствие, сотни человек, пройдя аттестацию, стали «оценщиками по Указу». Но при отсутствии опыта и, главное, профессиональной этики такие специалисты проводят оценку как могут. В итоге, заказчики, в первую очередь банки и страховые компании, да и контрольные органы, очень негативно оценивают среднее качество работ на рынке оценки недвижимости. В первую очередь это касается работ, связанных с кредитованием под залог недвижимости.

Во всем мире известно, что оценка может давать недостоверные цифры, причем не нарушая законы, и выход из ситуации может быть только один – саморегулирование, то есть контроль за рынком со стороны признанной профессиональной общественной организации. Иными словами, помимо государственного регулирования и стандартизации, оценочная деятельность должна иметь механизм самоконтроля. Так, в России введено обязательное членство в общественной организации оценщиков. К этому идем и мы, правда, сейчас ситуация усугубляется наличием кризисных явлений в мировой экономике. Тем не менее, в БОО работает механизм рецензирования оценок, а также создан Суд чести.

- Какими основными принципами руководствуется оценщик в своей деятельности?

- Оценщик руководствуется целым набором принципов, которые обычно находят отражение в подходах к оценке – затратном, доходном и сравнительном. Эти подходы могут реализовываться различными методами. Оценщик, подбирая оптимальный инструментарий, ставит перед собой цель получить ответы на поставленные вопросы. При этом оценщик должен знать рынок конкретного объекта оценки.

Согласно международным стандартам, оценщик не имеет права браться за объекты, которые ранее не исследовал. Иными словами, если он имеет опыт оценки жилых помещений, ему не следует браться оценивать офисную недвижимость. В первый раз ему необходимо провести оценку объекта вместе с другим человеком, который обладает необходимым опытом. Таким способом передается то, что невозможно взять из учебника.

- Какие ценообразующие факторы являются определяющими при оценке объекта недвижимости в Беларуси?

- Существует мнение, что основным ценообразующим фактором является местоположение. В какой-то мере это действительно так, но нельзя пренебрегать и другими факторами, в частности, площадью помещения, уровнем отделки и т.д. Оценщик занимается ничем иным, как переводит на язык математики то, что все знают на обыденном уровне. И если цифры оценщика будут значительно отличаться от ожиданий обывателя, то тогда нужны будут весомые аргументы, чтобы убедиться в адекватности оценки.

Обычно то, что делает оценщик близко и понятно потребителю. При этом основные методики едины во всем мире. Но надо отметить, что особенности развивающихся рынков иногда настолько существенны, что вносят ощутимые поправки в традиционные модели оценки. Кроме того, в оценке объекта не могут не учитываться локальные особенности, например, местное законодательство. Стандарты оценки хотя и универсальны, но могут допускать некоторые поправки в зависимости от ситуации, при этом любой профессиональный оценщик должен не только осознавать степень важности тех или иных факторов, но и понимать, что в текущий момент происходит на рынке оцениваемого объекта.