Правила съема жилья

Рынок аренды жилья сел на диету: теперь снять столичную квартиру – вне зависимости от месторасположения и планировки – стало гораздо легче, а главное – дешевле. Ускоряют снижение цен, прежде всего, собственники квартир, ранее собиравшиеся продать недвижимость. Поскольку стоимость жилого «квадрата» на рынке недвижимости неумолимо падает, владельцы – прежде всего, из числа инвесторов – переходят из разряда продавцов в категорию арендодателей.

Однако рынок жилой аренды уже переполнен: предложение значительно превысило спрос, что по закону рынка заставляет собственников снижать величину арендной ставки. Впрочем, далеко не все наймодатели готовы идти на компромиссы с квартиросъемщиками, в результате чего оказываются в проигрыше, поскольку найти новых клиентов в сложившихся условиях крайне непросто. Начальник отдела аренды агентства недвижимости «Твоя столица» Елена Николаева полагает, что сегодня арендодателям следует не столько надеяться на высокую прибыль, сколько пытаться удержать клиентов, тем более что финансовые возможности последних за последние месяцы едва ли возросли.

- Елена Сергеевна, что сейчас происходит на рынке аренды жилья?

- На рынке представлено большое количество предложений, причем настолько большое, что это не самым лучшим образом сказывается на самих арендодателях. Такой ситуации не было никогда: мы уже работаем более 8 лет, и столько предложений, сколько есть сегодня, мы никогда не фиксировали. Кто-то освобождает жилье, переезжая к родителям, поскольку не в состоянии оплачивать аренду квартиры; кто-то готов ютиться в отдельной комнате или небольшой квартире, отказываясь от более просторного жилья. Складывается ощущение, что у людей попросту нет денег.

- Как в этой ситуации ведут себя арендодатели? Вероятно, далеко не все готовы смириться с новыми условиями?

- Действительно, собственники не особенно спешат снижать арендную ставку. Правда, те, кто следят за состоянием рынка недвижимости и прослеживают тенденции, относятся к этому философски, понимая, что идти на снижение цен сегодня вынуждает рынок. В последнее время возросла потребность в консультациях: в агентства недвижимости обращаются как собственники жилья, так и квартиросъемщики, рассчитывая получить совет, как вести себя в сложившейся ситуации.

Часто наниматели просят снизить цены на 30-50 долларов, и хозяева нуждаются в подсказке со стороны. В свою очередь мы советуем уменьшать величину арендной ставки, поскольку еще неизвестно, какая ситуация будет через месяц-два.

Сейчас всем наймодателям необходимо идти на понижение ставок. Особенно это относится к владельцам квартир, расположенных в новостройках. Если двухкомнатная квартира сдается за 350 долларов, да еще без учета коммунальных платежей – это уже перебор. Если повезет, то на такую квартиру с современным ремонтом и хорошо оборудованной кухней, можно будет найти арендатора, который бы согласился платить за проживание 300 долларов в месяц. Чем быстрее хозяева квартир это осознают, тем больших потерь им удастся избежать в будущем.

Сегодня наибольшим спросом пользуются небольшие квартиры – одно- и двухкомнатные. Что касается «трешек», то найти на них квартиросъемщиков очень сложно. В целом, на сегодняшний момент на рынке аренды жилья установились следующие расценки: однокомнатные квартиры сдаются за $200-250, двухкомнатные – за $280-300, трехкомнатные – за $300-400.

Существенно снизился спрос и на элитные квартиры. Сегодня найти на них клиента довольно трудно. Интерес к квартирам повышенной комфортности проявляют преимущественно иностранцы, в частности, турецкие бизнесмены.

- В таких условиях, вероятно, никто не проявляет интерес к покупке квартиры с целью последующей сдачи ее в аренду…

- Конечно. Тем более что владельцы недвижимости, которые ранее собирались продать жилье, сегодня его сдают, увеличивая тем самым количество предложений на рынке аренды жилья. Люди, у которых есть деньги, скорее готовы положить их на банковский депозит, чем вложить в строительство или покупку новой квартиры для последующей сдачи в аренду. Часто люди держат сбережения при себе, потому что не уверены в завтрашнем дне.

- Как отразилась девальвация на рынке аренды жилья?

- После того, как курс доллара резко поднялся вверх, в агентства недвижимости стали обращаться клиенты с закономерной просьбой – уменьшить величину арендной ставки в долларовом выражении. Их позицию можно понять: ведь зарплата, которую они получают в белорусских рублях, с тех пор не выросла.

- Будущие арендаторы, получившие возможность выбирать среди большого ассортимента предложений, оказались в относительно выгодном положении. По каким критериям они сегодня выбирают квартиры?

- Клиенты выбирают для аренды, прежде всего, дешевые квартиры. Помимо этого, они обращают внимание на месторасположение объекта: если раньше пересадка никого не тревожила, то сегодня близость к метро – один из важнейших факторов. Сейчас будущему арендатору предоставляется на выбор, как минимум, 6 предложений, из которых и подбирается наиболее соответствующее его потребностям жилье.

- По вашему мнению, что будет происходить на рынке аренды жилья в этом году?

- Весной спрос на аренду жилья будет только падать. Это будет связано не только со снижением числа платежеспособных клиентов, но и с тем, что в марте-апреле, в преддверии сезона отпусков, традиционно уменьшается количество желающих снять квартиру. А вот предсказать, насколько существенным будет это снижение, сегодня довольно сложно.

Сезон сделок начинается с середины июля, когда идет студенческая кампания. Тогда можно будет ожидать всплеск активности на рынке. Он продержится максимум до середины ноября, после чего наступит небольшое затишье. Однако на данный момент сложилась нетипичная ситуация для рынка аренды жилья, поэтому не исключаю того, что цены на аренду жилья в этом году упадут в 2 раза, как это уже было во время дефолта в 1998 году.

- Многие рассматривают сегодняшнюю ситуацию не иначе как «эффект бумеранга», ссылаясь на то, что цены на аренду жилья были весьма завышены…

- В то же время следует понимать, что они были завышены из-за массового спроса. Если клиент выбирает себе квартиру для долгосрочной аренды, он должен следовать рыночным тенденциям. Поскольку цены у нас поднимаются, в основном, за счет студенческого бума, то несложно просчитать месяцы, когда арендная ставка будет наиболее высокой. Вот от этих сроков и нужно отталкиваться.

- Агентство недвижимости выступает посредником между наймодателем и арендатором. В чем заключается его основная функция, иными словами, почему к его услугам следует обращаться?

- Агентство недвижимости оказывает посреднические услуги, то есть помогает нанимателю найти оптимальную для него квартиру. При этом риэлтеры в зависимости от пожеланий клиента подбирают перечень объектов, знакомят с ним будущего квартиросъемщика и консультируют по любым возникшим вопросам.

Помимо этого, агент по недвижимости назначает время и выезжает на осмотр квартиры вместе с нанимателем, что, несомненно, является одним из преимуществ посреднической деятельности. Причем в солидных компаниях клиент оплачивает услуги риэлтера лишь после того, как заселится.

Безусловно, квартиросъемщик может найти квартиру и без помощи агента по недвижимости, правда, в этом случае ему следует быть осторожным при подписании договора найма. Поскольку риэлтерские конторы оказывают заодно и юридическую поддержку, при обращении в агентство такая проблема отпадает сама собой.

- В любом случае, на что следует обратить внимание при выборе квартиры и заключении договора найма?

- Главное – доверять, но и проверять. Так, будущие арендаторы, решившие заключить сделку без участия посредника, в некоторых случаях могут стать жертвой мошенников. Так, иногда молодые люди, еще не имеющие жизненного опыта, вносят первый взнос, а заодно и предоплату на несколько месяцев вперед, при этом забывая проверить, кто на самом деле является собственником квартиры. Когда же оказывается, что так называемыми «владельцами» были бывшие арендаторы, вернуть обратно деньги может стать большой головной болью. Чтобы не попасть в аферу, перед заключением сделки необходимо обязательно проверить технический паспорт на квартиру.

Кроме того, нужно заранее обговорить с владельцем квартиры срок, на который он намерен сдавать жилье. Следует выяснить, не планирует ли арендодатель продать квартиру. Нередко ведь собственник поступает следующим образом: сначала сдает жилье, а затем, через несколько месяцев, находит на него покупателя и расторгает договор аренды. Такие случаи в Беларуси не редкость: к сожалению, арендатор сегодня слабо защищен. В любой момент хозяин может сослаться на форс-мажорные ситуации и потребовать освободить квартиру. Поэтому очень важно указывать в договоре срок аренды и штрафные санкции в случае его досрочного расторжения.

При наличии договора аренды владелец жилья может потребовать от арендатора компенсировать порчу имущества или неоплаченные международные телефонные переговоры. В отдельных случаях собственник и наниматель могут составить передаточный акт, где будет описано состояние помещений. Однако когда речь идет о дешевых квартирах, на такие нюансы, как правило, не обращают внимание.

Так или иначе, при заключении сделки осмотрительность и осторожность совсем не помешают. Лучше заранее обговорить все детали и избавиться от подозрений, застраховав себя тем самым от малоприятных сюрпризов. Излишнее доверие и спешка здесь совсем неуместны.