«Ледниковый» период

Главным ожидаемым событием этого года может стать необычайно теплое лето. Только вот сезонное потепление, вероятно, не коснется рынка недвижимости, где «ледниковый» период (иными словами, затишье) продлится как минимум до осени. Несмотря на попытки правительства, застройщиков и риэлтерских контор сохранить отрасль в тонусе, уплотнения не избежать. В жилищном секторе такая тенденция уже фиксируется статистикой: так, с 1 января по 6 февраля этого года было заключено лишь около 250 сделок, что почти в 2,5 раза ниже показателя за аналогичный период 2008 года – тогда было продано более 600  квартир.

В сложившихся условиях непросто даже оценить стоимость жилья, ведь помимо универсальных факторов, в частности, местоположения, площади квартиры и типа дома, необходимо учитывать текущую ситуацию на рынке. Одним из ориентиров для продавцов квартир и домов все еще остаются проекты частных застройщиков. Однако если последние пойдут на снижение темпов строительства и приостановят реализацию большинства проектов, возвести в этом году 6 миллионов жилых «квадратов» может оказаться нелегкой задачей. Начальник отдела оценки земель и мониторинга рынка недвижимости Национального кадастрового агентства Дмитрий Ритвинский не исключает вероятность того, что стоимость квадратного метра коммерческих квартир вскоре может вплотную приблизиться к ценам на жилье, строящееся с государственной поддержкой:

- Падение спроса на рынке недвижимости в равной степени отражается на всех сегментах – квартирах, офисах, производственных, складских и торговых помещениях. Причем этот процесс актуален не только для Минска, но и для областных, а также районных центров. Рынок недвижимости повторяет тенденцию экономического развития, разве что с небольшим опозданием где-то на 3-6 месяцев.

Впрочем, пока резервы у застройщиков есть. Так, по моему мнению, ценовое дно сегодня составляет $900 за квадратный метр. Более-менее приемлемая рентабельность для крупного инвестора находится в пределах 10-12% с учетом минимального риска невозврата вложенных средств. Но в условиях кризиса встает вопрос о минимизации потерь, и здесь возможна продажа уже построенного жилья по ценам, приближенным к себестоимости. Следовательно, существует вероятность снижения стоимости жилого «квадрата» до $800-1000 по завершенным либо завершающимся проектам.

Конечно, никто не хочет терять прибыль, а многие инвесторы предпочитают ждать своего покупателя, «замораживая» средства в недвижимости, которая каждый месяц падает в цене. Однако тем самым они ограничивают свои инвестиционные возможности.

От цен на первичном рынке будет зависеть и ситуация на «вторичке»: владельцы недвижимости понимают, что клиент при выборе квартиры отдаст предпочтение новому жилью, поэтому ради привлечения покупателя приходится адаптироваться к новым условиям, да и спрос падает, и платежеспособность населения оставляет желать лучшего.

Причем нужно учитывать, что в Беларуси существует три рынка – первичный рынок коммерческого жилья, сегмент социального жилья (80% первичного рынка) и непосредственно «вторичка». Если квартиры, строящиеся для нуждающихся в улучшении жилищных условий, существенно не влияют на общую динамику цен на вторичном рынке, то политика застройщиков коммерческого жилья – существенный индикатор.

- Однако если застройщики социального жилья устанавливают цены на квартиры, исходя из себестоимости и 5-процентной надбавки, то частные компании руководствуются различными принципами, зачастую не всегда понятными для рядового клиента.

- На то есть свои причины: когда застройщик коммерческого жилья строит дом, ему на основании решения Мингорисполкома приписывается выделить часть квартир для продажи «очередникам», при этом по предельным нормативам стоимости жилья. Однако эти потери ему впоследствии приходится компенсировать, но только уже за счет обычных клиентов. В результате конечная стоимость квартиры может на несколько десятков процентов превышать себестоимость строительства.

В сегодняшних условиях первичный рынок коммерческого жилья будет сворачиваться. Коммерческие застройщики попросту прекратят строить прежними темпами, поскольку ранее запланированные ими проекты уже не принесут той прибыли, на которую они рассчитывали.

- Но ведь сворачиваться – значит, увольнять сотрудников и обрекать себя на роль вечного должника. Разве это кому-то выгодно?

- Все зависит от ситуации, в которой оказался застройщик. Проекты, реализация которых уже идет полным ходом, будут доведены до конца, правда, при наличии финансовых ресурсов у инвестора. Судьба же новых проектов остается под большим вопросом. Поскольку покупательская способность населения падает, а процентные ставки по банковским кредитам пока еще достаточно высоки, объективных факторов для роста спроса на жилье нет. Частным застройщикам ничего не остается, как сокращать объемы строительства и пересматривать инвестиционные планы.

Ведь в начале прошлого года никто не ожидал, что ситуация сложится таким образом. Никто из аналитиков не мог предвидеть наступление глобального финансово-экономического кризиса, который отразился и на рынке недвижимости. Еще год назад люди массово покупали жилье с целью улучшения жилищных условий или в надежде перепродать ее по более высоким ценам в будущем. Однако сегодня тенденция изменилась, и к началу 2009 года квартира практически перестала рассматриваться как объект вложения инвестиций.

На данный момент на рынке недвижимости продаются преимущественно небольшие квартиры – 30-35% всех сделок приходится на «однушки». В то же время на общую статистику оказывают влияния и сведения, которые не соответствуют реальной ситуации на рынке. Так, нерелевантные сделки зачастую заключаются между родственниками. Также не исключена ситуация, когда продавец и покупатель указывают в договоре стоимость квартиры, руководствуясь не рыночной ситуацией на рынке, а личными, известными только им, мотивами. Причем обстоятельства могут быть разные: от сокращения суммы налогов и утаивания собственных доходов до расчета с кредиторами.

- Действительно, оценка квартир все еще остается «ахиллесовой пятой» жилищного фонда. Планируется ли как-то улучшить положение дел?

- Сама область оценочной деятельности оставляет желать лучшего. Что же касается оценки квартир, то это наиболее простой, на мой взгляд, объект оценки. Но и здесь иногда возникают вопросы.

В прошлом году по заказу Госкомимущества мы выполнили пилотный проект по кадастровой оценке минских квартир. В отличие от индивидуальной оценки, которая проводится по заказу владельца, кадастровая оценка является массовой. Факторов, которые учитываются при кадастровой оценке квартиры, пока немного: местоположение и физические характеристики, такие как общая площадь, этаж квартиры, этажность дома, год постройки и материал стен дома. Остальные факторы, в частности, наличие инфраструктуры, соседство, состояние квартиры и вид из окна, в данном случае можно учесть лишь при индивидуальной оценке стоимости жилья. Сами понимаете, когда оцениваются 500 тысяч квартир одновременно, такие нюансы учесть просто невозможно.

Что немаловажно, кадастровую оценку квартир, равно как и земельных участков, невозможно произвести без анализа рынка недвижимости, причем с привязкой к экономической ситуации в регионе или в целом в стране. Выполнение этой задачи обычно занимает 60-70% всех работ, проводимых нашими оценщиками. От того, насколько эффективно будет проанализировано состояние  рынка недвижимости, да еще и с привязкой к экономической ситуации в регионе, будет зависеть точность результата. К сожалению, многие оценщики зачастую ленятся делать анализ рынка недвижимости, ссылаясь на нехватку времени, недостаток информации и знаний.

- Но ведь индивидуальная оценка не всегда нужна владельцу. В каких случаях к ней стоит прибегать?

- Безусловно, сначала необходимо определиться с тем, для каких целей проводится оценка объекта. Обычно владелец жилья приблизительно знает рыночную стоимость квартиры, отталкиваясь от сделок, которые ранее заключались в его квартале. Часто обращаются к оценщику в случаях раздела имущества, получения кредита, продажи квартиры или доли в праве собственности. Однако нередко вывод оценщика расходится с мнением продавца или представлением риэлтора.

Как бы там ни было, предпочтительнее обращаться в организации, которые имеют богатый опыт оценочной деятельности и владеют инструментами анализа рынка недвижимости. Если этот анализ в отчете об оценке не отражен, то на основании чего делается вывод? Особенно, если после такой оценки риэлтор отказывается работать с продавцом, советуя ему сбросить 15-20% от стоимости квартиры. И такая ситуация – не редкость. Клиенту попросту приходится заказывать оценку объекта заново и это не только по квартирам, но и по другим объектам недвижимости.

- В то же время любая оценка носит рекомендательный характер, ее нельзя рассматривать как требование, предъявляемое к участникам сделки…

- Так оно и есть. Тем не менее, несмотря на то, что оценка носит справочный характер, иногда без ее проведения проблематично осуществить ту или иную сделку.

- Прежде чем обращаться к услугам оценщика, можно изучить ситуацию на рынке недвижимости самостоятельно. В частности, для этих целей ведется электронный реестр цен государственного земельного кадастра, доступ к которому открыт для любого желающего. Все это позволило сделать рынок более прозрачным?

- Размещение в Сети этой базы данных как раз и направлено на то, чтобы сделать рынок недвижимости более прозрачным и понятным. Однако немногие продавцы и покупатели используют электронный реестр, более того, большинство же потребителей даже не догадывается о его существовании. Кстати, за февраль поступило около 6 000 запросов.

На сегодняшний момент в базе данных содержатся данные о более чем миллионе сделок. Доступна она на официальном сайте агентства, причем с помощью ресурса можно получить сведения о сделках, связанных с земельными участками, капитальными строениями и изолированными помещениями.

Определившись с областью, необходимо указать условия, в частности, выбрать объект поиска и задать период, в течение которого была заключена сделка. База данных предоставляет информацию о любой заключенной сделке, правда, какие-то дополнительные сведения придется получать путем письменного запроса.

- Информация, собранная в электронном реестре, уже демонстрирует резкое падение продаж на жилищном рынке. А как, на ваш взгляд, будет развиваться ситуация в следующие месяцы?

- По моему мнению, падение цен будет наблюдаться как минимум до середины лета. Правительство пытается различными способами это предотвратить и как-то оживить строительную отрасль, но какие бы меры не предпринимались, все это лишь отсрочит текущую тенденцию.

Возможность получения льготного кредита, как ни странно, стимулирует потребителя, не утруждающего себя анализом состояния рынка недвижимости и изучением нормативных документов. Ведь человек получает надежду, ему кажется, что появилась реальная возможность приобрести квартиру, только вот при отсутствии достаточных  личных сбережений от такой уверенности мало проку. Стабилизация рынка недвижимости возможна в том случае, если финансовые возможности покупателей будут соответствовать прозрачным ценовым стратегиям застройщиков. По сути, прописная истина, а вот достичь ее весьма непросто.