Изнанка офисных миграций

Коммерческая недвижимость продолжает падать в цене. Причем в наибольшей степени это отражается на офисном сегменте. Рассчитывая сэкономить на аренде, компании перемещаются из дорогостоящих помещений в так называемые «бюджетные» офисы. Неудивительно, что в менее привлекательном положении оказываются бизнес-центры класса «А» – в условиях глобального кризиса экономия становится лейтмотивом любой стратегии. Не легче и с девелоперской деятельностью. Инвестировать в строительство офисов, равно как и торговых объектов или складских помещений, становится весьма рискованно, поэтому многие игроки предпочитают скорее дожидаться ценового «дна», чем задумываться о реализации новых проектов. Чтобы оценить текущее состояние рынка коммерческой недвижимости, мы обратились к директору ИООО «Коллиерз Интернешнл» Андрею Алёшкину:

- Наиболее стремительное падение цен на рынке коммерческой недвижимости наблюдалось в феврале-марте этого года. Апрель в этом плане оказался менее показательным месяцем, это скорее был этап «фиксации» уровня падения. В основном снижались ставки в предложениях, которые существенно отличались от сложившегося среднего уровня по рынку. Спрос оставался низким, в то время как предложение по всем сегментам коммерческой недвижимости было высоким. В апреле на рынок вышли площади, которые в марте освобождались бывшими арендаторами.

- Как изменились стратегии застройщиков коммерческой недвижимости за последние полгода?

- Ситуация на рынке неоднозначная: от полной растерянности до планомерной работы. Надо учитывать, что на рынке девелопмента в период бурного роста цен на недвижимость – фактически ажиотажного спроса, появилось много случайных игроков, для которых строительство и недвижимость не являются профильным бизнесом. С наступлением кризиса оказалось, что не все так гладко и безоблачно, поэтому для многих игроков наступил период своеобразного «отрезвления». Полностью провальной в этот момент оказалась стратегия, рассчитанная на привлечение дольщиков – она была популярна в докризисный период, особенно среди случайных игроков на рынке коммерческой недвижимости.

Безусловно, с трудностями столкнулись и профессионалы рынка. Сегодня ощущается дефицит финансовых ресурсов в сфере нежилой недвижимости, что усугубляется снижением инвестиционной привлекательности коммерческих объектов. С ростом ставок по кредитам столкнулись не только рядовые потребители, но и компании-застройщики. Поэтому некоторые собственники проектов, в которых изначально не предполагалось привлекать средства дольщиков, стали предлагать на продажу часть помещений.

Осторожность инвесторов проявляется в достаточно жестких требованиях к показателям доходности проектов. По этой причине отдельные проекты сворачиваются, фиксируются в состоянии архитектурного решения. Также пересматриваются и сроки их реализации.

Ситуация с «бумажными» проектами в сложившейся ситуации непредсказуема. Их собственникам, естественно, было бы оптимально их заморозить, отложить на более удачный и предсказуемый период. Но в том же Минске освоение выделенных под застройку земельных участков строго контролируется.

- Какие сегменты рынка коммерческой недвижимости являются сегодня наиболее привлекательными (или более безопасными) для инвесторов?

- Сейчас достаточно сложно судить о привлекательности и безопасности вложения в объекты коммерческой недвижимости, поскольку рынок пока не достиг «дна», а тенденции развиваются крайне неравномерно. Так, в сегменте офисной недвижимости существенно упали ставки по аренде, но при этом стоимость продажи офисов остается на достаточно высоком уровне.

В сегменте торговой недвижимости сейчас в основном рассматривается вариант аренды. При этом арендные ставки за последнее время также существенно упали. Во вновь открываемых торговых центрах крайне высокий уровень вакансий, что было не характерно для минского рынка еще полгода тому назад. В то же время многое зависит от характеристик торговых площадей и их направленности, например, сетевым ритейлерам очень сложно найти площади под открытие универсама или супермаркета.

Наиболее привлекательными по сравнению с остальными видами коммерческой недвижимости являются сегодня складские объекты, поскольку это направление еще не получило у нас широкого развития. Причем ставки аренды у нас существенно выше, чем в соседних странах.

- Мировой кризис отразился на рынках всех стран мира. Однако последствия для каждой страны неодинаковы. Чем отличается ситуация с минскими офисами от положения, в котором оказались владельцы коммерческой недвижимости в европейских столицах?

- В сегменте офисной недвижимости ситуация в Беларуси не столь плачевна, как, например, в странах Балтии, где доходит до того, что арендные ставки в современных офисах порою находятся на уровне платы за коммунальные услуги. Меньшее число предложений и «распыленность» офисных площадей среди множества собственников сдерживает серьезное падение арендных ставок в белорусской столице.

- То есть, я так понимаю, далеко не все владельцы офисных помещений сегодня согласны снижать арендные ставки?

- Действительно, далеко не все готовы пойти на снижение арендных ставок. В бюджетном сегменте это вызвано тем, что большинство крупных компаний, не получив снижения ставок аренды в ранее занимаемых помещениях или сократив объемы организации, уходят в «бюджетные» офисы, которые на данном этапе пользуются довольно высоким спросом.

Владельцы более дорогих офисов не понимают, а часто просто не желают осознавать, какие убытки понесут, если потеряют арендатора. Ведь найти нового клиента сегодня крайне сложно. Нежелание поступиться принципами и пойти на уступки (зачастую в символические €1-2 с «квадрата») может привести к месяцам простоя площадей. Следует понимать, что кризис превратил минский «рынок арендодателя» в «рынок арендатора». Конечно, не во всех ситуациях надо идти на поводу у потенциального клиента, но искусству поиска компромиссных решений собственникам пора научиться.

- Как вы заметили, в последнее время наметился процесс офисных миграций из дорогостоящих офисов в помещения с низкой арендной ставкой. Можно ли будет после этого ожидать появления в Минске новых бизнес-центров класса «А»?

- Кризис – это не навсегда, рано или поздно компании снова задумаются о комфорте и престиже. К тому же, миграция приведет к значительному сокращению вакантности в бюджетных офисах, со временем станут появляться новые арендаторы, которым надо будет где-то размещаться.

Последствия глобального кризиса также позволят навести порядок на столичном рынке аренды, который, безусловно, был «перегрет». Ставки аренды в Минске были ниже разве что ставок в Москве, причем были сопоставимы со ставками в Киеве и Санкт-Петербурге и в несколько раз превышали расценки в Риге, Вильнюсе, Варшаве и других европейских столицах. В то же время качество офисной недвижимости говорит не в пользу белорусской столицы. В перспективе спрос нормализуется и строительство новых бизнес-центров, в том числе класса «А», будет целесообразным.

- Когда предложение в несколько раз превышает спрос, любое конкурентное преимущество имеет значение. Какие объекты находятся в более выгодном положении?

- В наиболее выгодном положении находятся новые бизнес-центры, собственники которых, понимая реальную ситуацию на рынке, идут на компромисс, предлагая расценки близкие к уровню ставок бюджетных проектов. Всем ясно, что при практически равных ценовых условиях арендатор отдаст предпочтение новому, более благоустроенному бизнес-центру.

- И все же разбежка цен на рынке остается довольно высокой. С чем она связана? Какие факторы сегодня определяют величину арендной ставки в сегменте офисной недвижимости?

- Разбежка цен – нормальное явление, поскольку выражение «средняя ситуация по рынку» является весьма условным понятием. Даже в двух схожих объектах одного года постройки, причем относящихся к одному классу, могут быть различные ставки аренды или цены продажи. Причин тому множество: от технических параметров (у кого-то более «продвинутая» начинка, кто-то расположен в более престижном месте) до субъективных факторов, в частности, размещения в конкретном бизнес-центре знакового арендатора, соседство с которым придает вес и значимость другим компаниям. Кстати, в мире распространена практика, когда бизнес-центры берут имя ключевых арендаторов для своего названия.

На минском рынке представлено достаточно много офисов высокого уровня. И хотя сегодня компании предпочитают экономить, такие характеристики, как локация, наличие удобного паркинга, кондиционеров, вентиляции и высокоскоростного доступа в Интернет все еще остаются актуальными.

Как известно, скупой платит дважды. Приведу конкретный пример: в офисе одной довольно известной зарубежной компании, размещенной в новом бизнес-центре, прорвало канализацию со всеми вытекающими из этого последствиями. Ни товарищество собственников, ни его эксплуатационные подрядные службы были не в состоянии в полной мере ликвидировать последствия, точнее сказать, это, как выяснилось, не входило в их обязанности. В результате компания, которая оплачивает аренду помещения, коммунальные и эксплуатационные услуги, выставляемые товариществом собственников, вынуждена была за свой счет вызывать клининговую службу. Неудивительно, что первое решение, которое приняло руководство компании после инцидента, это поменять не только офис, но и бизнес-центр.

Стоит отметить, что в Минске в докризисный период ценообразование было специфическим, зачастую не поддающимся логике. Основная причина отсутствия какой-то строгой системы в ставках аренды заключалась в наличии множества собственников в одном объекте, поэтому нередко в одном и том же бизнес-центре можно было встретить предложения с ценовой разницей в 20-30%.

Кризис только усугубил ситуацию с разбежками цен. Многие арендодатели опускают ставку до крайне низкого уровня с тем, чтобы привлечь хоть кого-нибудь и как можно быстрее погасить кредит, взятый в свое время под строительство. Многие думают уже не о прибыльности офисов, а о том, как не проиграть. Кто-то, впрочем, наоборот сохраняет достаточно высокий уровень ставок, зная, что на его предложение есть «покупатель», или полагаясь на «авось. Сейчас уровень ставок регулируется исключительно рынком, и это лучше искусственного завышения или занижения ставок в период «диктата собственников».

- Иностранные инвесторы, ранее изъявлявшие желание реализовать на территории Беларуси несколько проектов, сегодня стараются держаться поближе к родине. Как вы оцениваете инвестиционную привлекательность столичного рынка коммерческой недвижимости?

- Инвестиционная привлекательность Беларуси в целом и Минска в частности остается высокой и сегодня. Все прекрасно понимают, что по окончанию кризиса рынок оживет и потребует более качественную недвижимость. Хотя, безусловно, интерес к инвестированию за последнее время сильно ослаб. Отсутствие прежней активности вызвано тем, что иностранные девелоперы испытывают большие трудности у себя на родине, думают только о том, как выжить и не обанкротиться. Поэтому отказ или сворачивание зарубежных проектов – это тенденция, характерная для всех стран мира. Беларусь в этом отношении смотрится не катастрофически.

Наиболее привлекательными для инвесторов сейчас являются столичные проекты, иными словами, минский рынок. Если не считать логистику, то на регионы приходится смотреть с меньшим оптимизмом.

- Как, по вашему мнению, будет развиваться рынок коммерческой недвижимости Беларуси в оставшиеся месяцы этого года?

- Поскольку Беларусь только вошла в кризис, трудно надеяться на то, что ситуация в этот период времени будет стабильной как в экономике, так и в секторе коммерческой недвижимости. Скорее всего, арендные ставки будут падать, и собственники офисов будут вынуждены с этим мириться.

Кроме того, все более отчетливо прорисовывается вероятность административного вмешательства в ценообразование на рынке аренды коммерческой недвижимости. В Минске в сегменте торговых площадей первые попытки регулирования ставок были предприняты еще в январе, но, судя по всему, этим не ограничится.

В сложившихся условиях с проблемами столкнутся собственники торговых помещений, ориентированных на дорогие магазины: сегмент покупателей категории «люкс» будет стремительно сужаться, причем это не только белорусская проблема – даже Тверская улица в Москве постепенно пустеет. Первые проявления этого у нас уже есть: так, в рекламе предлагаются на продажу или в аренду объекты street retail на улицах Комсомольской, Энгельса, Маркса, хотя еще до осени прошлого года если там и появлялась вакансия, то она не становилась достоянием открытого рынка, а уходила «кулуарно».

Между тем, в кризисе есть и положительные моменты. Во-первых, будет окончательно ликвидирован ценовой «перегрев» на минском рынке аренды, а ставки станут более адекватны соотношениям цена/качество и спрос/предложение. Во-вторых, с рынка уйдут случайные игроки. Если раньше в аукционах на право застройки пытались участвовать все, кому не лень, то теперь останутся только действительно профессиональные участники, реально оценивающие свои возможности. При этом победа в аукционах им будет обходиться гораздо дешевле.