Недвижимые горизонты

Тенденции развития рынка недвижимости остаются неопределенными: несмотря на апрельскую активность, сезон каникул, похоже, наступил раньше, чем ожидалось. Причем уменьшается не только количество заключаемых сделок, но и число продавцов на «вторичке». Рынку далеко до баланса: продавцов все еще гораздо больше тех, кто хочет, а главное может купить квартиру или дом. В свою очередь, застройщики, не меньше других обеспокоенные ситуацией с продажами жилищных объектов, все активнее идут на всевозможные уступки – предлагают скидки, предоставляют рассрочки платежей и проводят различные акции. И такие инициативы действительно могут произвести благоприятный эффект. Независимый эксперт и организатор нескольких конференций, посвященных вопросам развития рынка недвижимости, Алексей Урбан полагает, что во втором полугодии жилье продолжит падать в цене, но при этом его инвестиционная привлекательность будет постепенно возрастать.

- Алексей, развитие рынка недвижимости сегодня имеет одно существенное сходство с динамикой фондовых рынков – отсутствие поступательного движения. С чем это связано?

- Действительно, в настоящее время рынок недвижимости застыл. По сути, заключаются лишь единичные сделки. Однако есть и положительный момент: дело в том, что рынок находится в фазе инвестиционных ожиданий. Люди, у которых есть сбережения, ждут того, что цены на жилье достигнут этим летом физического «дна», и когда это произойдет, коммерческая недвижимость вновь станет привлекательной для вложения инвестиций.

Причем для этого есть и другие предпосылки: так, за последний месяц практически все мировые индексы начали хотя и медленно, но восстанавливаться. Все это служит своеобразным сигналом для инвесторов. По моим сведениям, деловые круги сегодня способны и готовы инвестировать в земельные участки и объекты недвижимости.

Если зимой мы находились в фазе негативных ожиданий, то сейчас ситуация начинает меняться. Предсказываемое падение рынка уже состоялось, и главным его результатом стало то, что мы пришли к справедливым ценам на жилье. Суть текущей динамики такова: чем ниже упадут цены на недвижимость, тем большим инвестиционным потенциалом она будет обладать. Все хорошо понимают, что через полтора-два года недвижимость может существенно прибавить в цене.

Не секрет, что накануне кризиса столичный рынок недвижимости был перегрет. Цена квадратного метра минской квартиры превышала его действительную стоимость, особенно если сравнивать с другими регионами. Минск ведь не является образцом экономического успеха, но при этом стоимость «жилого» квадрата в нем еще полгода назад практически вплотную приблизилась к киевским расценкам.

- А что дальше: как, по вашему мнению, будет развиваться ситуация на рынке недвижимости в оставшиеся месяцы этого года?

- Каникулы на рынке недвижимости традиционно продлятся до сентября. Причем есть основания полагать, что в этом году они могут затянуться. Опять-таки все будет зависеть от положения белорусской экономики и состояния мировых индексов. По моему мнению, цены на недвижимость в этом году будут падать, и такая отрицательная динамика сохранится до начала следующего года, после чего рынок в очередной раз замрет, и лишь тогда уже наметится какой-то рост.

Впрочем, делать прогнозы довольно сложно, поскольку на рынке сложилась неоднозначная ситуация. Стоимость минских квартир уже приблизилась к отметке в $1000 за квадратный метр, что примерно на 50% ниже, чем в прошлом году. Это – серьезное падение для рынка. Поэтому многие инвесторы и застройщики сегодня заговорили о близости рыночных цен к себестоимости строительства. Однако как его определить на рынке коммерческого жилья, где представлено не одна или две, а несколько десятков компаний? Так, один считает, что себестоимость квадратного метра составляет $600, второй – $700, третий – $900.

Кроме того, возникает и другой вопрос: ценовое «дно» и себестоимость строительства составляют одну и ту же цифру? Я полагаю, что физическое «дно» – это цена, за которую застройщики или девелоперы готовы расстаться с недвижимостью, то есть она может быть либо ниже, либо выше себестоимости строительства. Все зависит от состояния дел в компании: если ей необходимо срочно рассчитаться с банком, то она может решиться на реализацию жилья себе в убыток.

Есть и другой момент, о котором нельзя забывать. Себестоимость строительства квадратного метра за последнее время заметно упала. Связано это со многими факторами, в частности, с падением цен на стройматериалы и девальвацией белорусского рубля. Поэтому девелоперы, которые начинают строить сегодня, в состоянии предоставить клиентам жилье по более выгодным расценкам, чем те, кто стартовал в прошлом году. Застройщики долгостроев и вовсе загнали себя в «трясину», поскольку с каждым месяцем несут большие расходы. В настоящее время застройщику крайне невыгодно держать цену, за которую клиент не готов купить объект.

К чему приведет сложившаяся ситуация? По моему мнению, определять стоимость жилого «квадрата» в нашей стране, в конечном счете, будут займодавцы. Вот им как раз и придется подстраиваться под возможности покупателей. Несмотря на то, что рынок находится в стадии стагнации, инвестиционные интересы и ожидания сегодня довольно сильны, что может уже в следующем году привести к росту рынка недвижимости и оживлению покупательской активности.

- От инвестиционных ожиданий не в последнюю очередь зависит и дальнейшее развитие рынка долевого строительства. Насколько этот сегмент сегодня безопасен для застройщика?

- Рынок долевого строительства является одним из самых простых и действенных инструментов привлечения денежных средств. Подобная схема участия капитала в процессе застройки уже доказала свою эффективность. Но опять-таки она не является панацеей, каким-то спасительным выходом для застройщика. Пока не повысится покупательская активность, сегмент долевого строительства будет развиваться медленно.

С другой стороны, ситуация с жилищным кредитованием (прежде всего, с высокими процентными ставками по кредитам) стимулирует интерес застройщиков к проектам, основанным на долевом участии. И поначалу многие организации действительно уповали на этот сегмент. Однако в настоящее время, по моим данным, достаточно много компаний, ранее планировавших реализовать долевые проекты, были вынуждены их приостановить. И пока нет оснований полагать, что они к ним вернуться.

- Есть и другие сложности. Так, в нашей стране, по сути, еще не сформирован земельный рынок, что в какой-то степени сдерживает развитие смежных сегментов. На ваш взгляд, мы когда-нибудь придем к тому, что во многих западных странах является давно сложившейся практикой?

- Безусловно, говорить о том, что в Беларуси существует рынок земли, является по большей части профанацией. Надо признать, что земля у нас не является предметом рыночных отношений. Зато у нас достаточно хорошо развит рынок недвижимости, иными словами, рынок объектов, которые на этой земле расположены. При этом то, где и на какой земле находится объект, зачастую и определяет его рыночную стоимость.

В настоящее время правовое поле, в котором находится сфера земельных отношений, претерпевает заметные изменения. В частности, речь идет об 667-м и 238-м указах Президента. Сегодня кардинально меняется процедура и порядок оформления, а также предоставления земельных участков, причем как для юридических, так и для физических лиц. По моему мнению, эти документы можно расценивать как один из шагов правительства, направленных на либерализацию рынка.

В кризисных условиях любое упрощение может стать существенным фактором выживания. В ситуации, когда многие коммерческие организации испытывают недостаток оборотных средств для выплаты зарплат и оплаты налогов, облегчение порядка землепользования как в контексте упрощения процедуры регистрации земельных участков, так и в разрезе их использования с целью размещения объектов недвижимого имущества, играет весомую роль.

Земельный рынок в Беларуси уже начинает формироваться. И первым признаком этого является зональная дифференциация объектов недвижимости. Так, взять в аренду склад, находящийся в непосредственной близости от автомобильного рынка, обойдется на 20-30% дороже, чем объект, расположенный, скажем, в могилевском направлении и в той же удаленности от кольцевой дороги. А все потому, что расположенность вблизи большого торгово-рыночного объекта позволяет формировать потоки клиентов, извлекать наибольшую прибыль при наименьших вложениях. Получается, что конъюнктура, определяющая рыночную стоимость тех или иных объектов, у нас существует.

Кроме того, в Беларуси ведется государственный кадастр. Ведь долгое время в стране не было четкой оценки рыночной стоимости земельных участков. Создание государственного кадастра привело к повсеместному использованию шкальной системы оценки, что способствовало развитию других направлений, например, сегмента загородной недвижимости и рынка аренды коммерческих объектов.

Надо признать, было очень много нападок на оценщиков. Но, на мой взгляд, создание кадастра было своевременным. Это позволило адекватно оценить стоимость земель. Ведь не может же стоимость земельного участка под Минском быть сравнимой с ценой на схожее по размерам угодье, расположенное в Нью-Джерси.

- И хотя сегодня принимается достаточно много указов, вопрос сноса все еще остается актуальным. Коммерческие застройщики уповают на то, что этим займутся городские власти, которые впоследствии смогут выставлять площадки на аукцион. Однако у последних сегодня и без того забот достаточно. Есть ли выход?

- Тут есть как лицевая сторона, так и обратная. Естественно, застройщики не заинтересованы в том, чтобы заниматься сносом. В то же время, мы не можем забывать и о социальной составляющей. Если государство обозначило приоритеты, касающиеся социальной поддержки населения, то оно обязано их придерживаться. И Беларусь в этом плане не является исключением. В других странах, в частности в Германии и Испании, действуют столь же жесткие условия для застройщиков.

Конечно, городским властям имело бы смысл более активно работать с застройщиками, оказывать им поддержку в подготовке строительных площадок. Однако сложившуюся ситуацию сегодня едва ли можно изменить. Более того, вряд ли стоит ожидать каких-либо перемен в ближайшем будущем. К сожалению, все мы забываем о банальной истине: единственный способ помочь себе – это помогать другим.