Долевое строительство: риски неизбежны?

Перспективу решить квартирный вопрос, вступив в проект долевого строительства, не назовешь полностью безопасной. И хотя этот сегмент сегодня активно развивается, правовые «пробелы» до сих пор волнуют будущих собственников жилья. Мало того, что в настоящее время никто не застрахован от того, что не натолкнется на недобропорядочного заказчика, оформляющего на одно и то же помещение нескольких дольщиков или постоянно повышающего якобы «фиксированную» стоимость жилого «квадрата», так еще и в случае банкротства компании вернуть вложенные инвестиции будет весьма проблематично.

Более того, отдельные частные застройщики, пытаясь как можно быстрее получить деньги дольщика, настаивают на предварительных договорах купли-продажи, а кто-то и вовсе предлагает для начала ограничиться соглашением о намерении. И даже подписание договора долевого строительства не всегда спасает от возможных рисков, особенно если в тексте документа не прописать малейшие детали, вплоть до штрафных санкций. Управляющий партнер юридической фирмы «Архипенко, Горецкий и партнеры» Дмитрий Архипенко рассказал нам, как не попасть в «долевую яму».

- Как вы оцениваете действующую практику правового регулирования в сфере долевого строительства?

- Правовые отношения в сфере жилой недвижимости регулируются указами Президента № 55 и 396. В то же время в сегменте коммерческой недвижимости ни одного такого документа нет. Из этой особенности вытекает существующая практика. Так, если по жилью многое уже определено, то в отношении доходной недвижимости такого порядка нет, поэтому все зависит от конкретной ситуации и позиции судьи.

Сложно сказать, что лучше – строгое урегулирование или полная свобода. Иногда проще подстроиться под конкретную ситуацию, чем быть зажатым какими-то законодательными рамками. Однако в любом случае для простого дольщика важнее, чтобы все было урегулировано, вплоть до малейших деталей, причем либо в законодательстве, либо непосредственно в самом договоре.

- К сожалению, далеко не всегда мы видим эффективность этой регуляции в сфере коммерческого жилья. В частности, вызывает недоумение многообразие договоров, которые застройщики предлагают дольщикам…

- Если говорить о дольщике, то мы имеем дело с договором долевого строительства. Все остальное – суррогатные инструменты, возникшие вследствие недостаточного правового регулирования, в частности, жилищного рынка. Чтобы избежать трудностей, застройщики нередко прибегают к своеобразным альтернативам – предварительным договорам купли-продажи или так называемым инвестиционным соглашениям. Однако они выполняют несколько иную функцию: так, предварительный договор лишь указывает на то, что в будущем будет совершена определенная сделка.

- Но вот вопрос: будет ли? Ведь нередко застройщики заключают предварительные договора, несмотря на то, что еще не получили от Мингорисполкома разрешение на строительство объекта.

- Безусловно, риски при подписании предварительного договора для инвестора более высокие. Поэтому если есть возможность, лучше сразу заключить договор долевого строительства и четко определить все условия. Только в этом случае дольщик получает права, вытекающие из отношений долевого строительства, и, следовательно, может претендовать на получение объекта. Если же инвестор решил все-таки заключить предварительный договор купли-продажи, то ему следует заранее просчитать все риски, поскольку единственное, чем он обладает, так это правом требовать заключения сделки.

- Каким образом дольщик может требовать от нерадивого заказчика выполнения своих обязательств? Малоприятных случаев в Минске зафиксировано немало, в частности, можно вспомнить долгострой по улице Берута.

- Вопрос этот неоднократно поднимался. По сути, у дольщика есть только один способ обезопасить себя от подобных инцидентов – это внимательно относиться к условиям договора. Когда предусмотрены четкие меры ответственности за неисполнение застройщиком принятых на себя обязательств, а также внятные механизмы их применения, инвестор находится в куда более защищенном положении. Следует понимать, что обязательства, не подкрепленные мерами ответственности, на практике являются пустыми словами и носят скорее декларативный характер. Таким способом заставить застройщика построить объект в установленный срок невозможно.

- Так на что следует обращать внимание при заключении договора долевого строительства?

- Есть несколько принципиальных нюансов. Во-первых, необходимо четко описать объект долевого строительства, так как если он не согласован, то и требовать его невозможно. Во-вторых, все обязательства должны содержать четкие сроки исполнения, причем не только строительства, но и передачи объекта от застройщика к дольщикам.

Иногда бывает, что по зданию подписан акт приемки в эксплуатацию, но до передачи объекта инвесторам проходит достаточно много времени. Связано это может быть со многими причинами, в частности, с тем, что дом сдан со значительными недоделками, или у застройщика возникли проблемы с оформлением документов, проведением технической инвентаризации объекта, регистрацией здания как объекта недвижимости.

В-третьих, надо определить окончательную стоимость объекта, либо оговорив ее в абсолютной сумме, либо закрепив четкий порядок ее определения. Естественно, далеко ни все застройщики готовы на это пойти. Каким же образом они пытаются этого избежать? Все довольно просто: пытаются определить стоимость квадратного метра через плавающие величины или делают привязки к фактическим затратам, что, в конце концов, приводит к злоупотреблениям с их стороны. Нередко приходилось сталкиваться с тем, что объект начинал дорожать буквально на глазах.

Но и застройщиков в каких-то случаях можно понять. Так, в настоящее время законодатель предлагает им зафиксировать цену, причем в белорусских рублях и в качестве единственного возможного варианта индексации предлагает учитывать в процессе строительства изменение индекса строительно-монтажных работ (СМР), который сегодня оторван от валютного курса и отражает лишь ситуацию внутри строительной отрасли.

Стоит отметить, что даже при полной оплате дольщиком будущей квартиры застройщик вправе изменить цену посредством индекса СМР, что зачастую приводит к изменению уже «оплаченной» стоимости строительства. В этой связи особенно важно корректно определять в договоре условия изменения стоимости объекта.

- Если компания-застройщик вдруг окажется банкротом, что будет с дольщиком? Сможет ли инвестор вернуть вложенные средства?

- Сегодня это является большой проблемой. Если застройщик прекратил строительство по причине банкротства, вернуть свои инвестиции будет очень сложно. Скорее всего, дольщик потеряет вложенные средства, поскольку его права будут учитываться далеко не в первую очередь, а лишь после того, как будут погашены невыплаченные зарплаты, бюджетные платежи, расчеты по кредитной задолженности и т.д.

В судебной практике есть только единичные прецеденты, когда признавалось наличие у дольщика права на имущество, создаваемое в процессе строительства. Причем ведь зачастую приходится сталкиваться с ситуацией, когда стройка незаконсервирована, а ведь в этом случае объектом выступает не недостроенное строение, а совокупность строительных материалов.

Правда, у нас был случай, когда в суде удалось доказать наличие у инвестора прав на совокупность строительных материалов. Для этого пришлось сделать акцент на толковании договора долевого строительства как договора комплексной комиссии и рассматривать деятельность застройщика как выполнение поручения дольщика в его интересах и за счет его же средств. Правда, этот случай показателен, лишь когда речь идет о единичном инвесторе. Если же в проекте фигурирует множество дольщиков, возникают дополнительные сложности с распределением имущества.

Зачастую же суды соглашаются лишь с тем, что дольщик имеет право на денежную инвестицию, но не признают наличие у него вечных прав на часть здания или некую совокупность строительных материалов. А коль право собственности на материалы принадлежат застройщику, следовательно, имущество включается в конкурсную массу и реализовывается, чтобы рассчитаться с кредиторами.

- Учитывая все это, кажется довольно странным, что идея обязательного страхования долевого строительства жилья не прижилась на территории Беларуси…

- Несколько лет тому назад законодатель вводил обязательное страхование ответственности застройщика по договорам долевого строительства, но потом от этой идеи отказались. Это произошло, поскольку затраты застройщиков по страхованию своей ответственности увеличивали стоимость строительства. Поэтому сегодня можно говорить лишь о добровольном страховании, но опять-таки такая страховка ударит по «кошельку» дольщика.

- В целом, какие можно выделить основные причины, приводящие к судебным спорам между заказчиком и дольщиком?

- Основной причиной является изменение стоимости строительства, то есть ситуация, при которой отсутствует твердая цена на объект. К судебным спорам нередко приводит и желание заказчика в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого строительства, или же изменить его условия. Это было особенно характерно для периода резкого роста стоимости недвижимости. Когда от начала строительства до его завершения цена на объект вырастала в несколько раз, заказчику становилось выгодно расторгнуть договор, выплатив штрафные санкции, дабы впоследствии продать объект по текущей цене, неплохо на этом заработав. Также обращаются в суд с целью взыскать неустойку за ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств, в частности при превышении сроков строительства или передачи объекта.

Стоит отметить, что в договоре долевого строительства обязательно должны быть прописаны меры ответственности. Законодательство, конечно, устанавливает неустойку при просрочке исполнения застройщиком своих обязательств, но размер санкции в настоящее время крайне мал – 0,001% от суммы внесенных дольщиком денежных средств за каждый день просрочки (или 3,65% годовых). Очевидно, что такая сумма не покроет потери дольщика.

- Что делать, если на одно и то же помещение застройщик заключил договора с несколькими дольщиками?

- В судебной практике лицо, которое первым оформило право собственности на объект, и будет являться его собственником. Что касается других соинвесторов, то они могут только требовать возврата инвестиций и компенсации убытков, а также пытаться вменять представителям компании-застройщика попытку мошенничества. При этом важно сопровождать иски о признании недействительными сделок продажи объекта с подачей заявления о возбуждении уголовного дела, поскольку в рамках предварительного следствия могут быть установлены факты, которые окажутся полезными в гражданском процессе.

Пока в Беларуси не появится институт регистрации сделок в сфере долевого строительства, проблема нескольких продаж одного и того же объекта будет оставаться актуальной. В существующих условиях приходится в первую очередь полагаться на репутацию заказчика. Да и массового злоупотребления со стороны застройщиков в Беларуси нет.

- Какой существует порядок расторжения договора долевого строительства?

- Существуют два способа расторжения договора – судебный и внесудебный. Причем внесудебный способ применяется только в случаях, предусмотренных законодательством и соглашением сторон в договоре. Кстати, если говорить о расторжении договора по инициативе застройщика, то для дольщика более приемлема судебная процедура, поскольку она служит своего рода гарантией отсутствия злоупотреблений со стороны заказчика.

- Существует ли возможность одностороннего изменения условий договора, в частности, может ли застройщик неожиданно переложить на дольщика стоимость отделочных работ?

- В одностороннем порядке изменять условия договора можно лишь в том случае, если такая возможность в нем предусмотрена. Если же она не прописана, то изменения допускаются лишь при взаимном согласии сторон. Так что надо внимательно читать договор. Если механизм изменения условий в договоре заложен, дольщик рискует с этим столкнуться. Как говорится, если в первом акте на стене висит ружье, то в последнем оно обязательно выстрелит.