Новые технологии вдвое удешевят строительство жилья

Строительному рынку Беларуси, похоже, не избежать строгой «диеты»: падение покупательской активности, закономерно усилившееся в летний сезон, вынуждает застройщиков искать всевозможные пути снижения себестоимости реализации проектов. В настоящее время цена жилого «квадрата» на первичном рынке достигла отметки $1000-1200, однако дальнейшее снижение осложняется объективным фактором: компании, запустившие стройки еще в прошлом году, зачастую не в состоянии принять рыночные условия. Ведь чтобы предложить клиенту жилье по низкой цене, ее нужно предусмотреть заранее – хотя бы в одном из сценариев развития ситуации на рынке недвижимости. Поэтому в более выгодном положении оказались те, кто стремился строить быстро, а продавать вовремя.

И хотя возможностей для снижения себестоимости в настоящее время представлено все же немало, существенный прорыв может дать лишь изменение технологии строительства. Почетный вице-председатель Белорусского союза предпринимателей, генеральный директор УП «Стройматериалы», доктор технических наук, профессор, заслуженный изобретатель Беларуси Аркадий Маслаков предлагает застройщикам вдвое сбросить цены на коммерческое жилье, используя технологии, которые уже применяются за рубежом.

- Аркадий Дмитриевич, что происходит сейчас на строительном рынке страны?

- Несмотря на снижение цен на объекты недвижимости и трудности, связанные с реализацией коммерческого жилья, ситуация на строительном рынке Беларуси развивается относительно стабильно. В настоящее время поток инвесторов превышает физические возможности поставщиков стройматериалов. Соответственно, не всегда удается обеспечить всех желающих комплектами строительных материалов и техническим оборудованием. Причем число зданий и сооружений, по которым подготовлены площадки и заявлены исполнители, внушает определенный оптимизм в будущее строительного рынка страны. Можно сказать, что сегодня строительный рынок укомплектован сверх возможностей.

- В то же время в Беларуси желающих решить свой квартирный вопрос немало. Только на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в стране состоят более 700 тысяч человек, причем около 35% из них стоят на очереди в Минске.

- Решение квартирного вопроса не в последнюю очередь зависит от того, насколько заботятся о работнике руководители предприятия, на котором он трудится. Приведу конкретный пример: ко мне обратился директор «1-ой Минской птицефабрики» с просьбой оказать помощь в решении жилищной проблемы для 160 семей. Изучив все возможности, я предложил ему взять пустующие земли, где традиционно скапливается много мусора, что вызывает закономерные нарекания со стороны местных властей. Руководитель фабрики, неплохо разбираясь в строительной тематике, попросил меня найти такую технологию строительства, которая бы позволила возвести здание на 50-60% дешевле, чем это делают сегодня белорусские застройщики. И мы нашли такую технологию.

- На чем основана эта технология строительства? И какие преимущества она дает?

- Сейчас мы осваиваем технологию строительства, успешно применяемую в Великобритании. Она предполагает замену бетонной основы на каркас с металлическим профилем, который изготавливается непосредственно на объекте при помощи компьютерной программы. Одна из белорусских строительных компаний уже закупила в Англии четыре станка, которые позволят обеспечить очень большой объем строительства.

Предложенная нами технология строительства позволяет снизить стоимость квартир в два раза. Так, если сегодня квадратный метр коммерческого жилья составляет $1000-1200, то мы нашли способ строить таким образом, чтобы продавать квартиры за $600 с учетом всех затрат, связанных с инфраструктурой. Замечу, что речь идет не о себестоимости, а о конечной цене для покупателя.

На мой взгляд, стоимость коммерческого жилья по сложившейся на сегодняшний момент технологии строительства крайне трудно опустить ниже $1000 за квадратный метр. Поэтому очень важно вносить изменения в существующую технологию строительства, либо же менять ее. Полагаю, что застройщики рано или поздно это осознают.

Как работает новая технология? Когда станок привозится на объект, его заправляют бухтой листовой стали. После этого с помощью специальной программы и данных, которые в нее заложены, станок производит сотни и тысячи различных деталей с готовым крепежом. Причем все это делается с минимальным участием человека.

Далее с помощью полученных деталей рабочие собирают по чертежам каркас. При этом на то, чтобы собрать, скажем, каркас пятиэтажного четырехсекционного жилого дома, потребуется всего два дня. Впоследствии на этот каркас навешиваются готовые отделочные листы, выполненные из стеклополимерного материала, изнутри же дом можно облицевать обычной листовой штукатуркой. Все эти материалы в стране изготавливаются в необходимом количестве, а технология их монтажа предельно проста и автоматизирована. Наконец, в пазухах между листами кладется либо легкий утеплитель, либо армированный пенобетон с объемным весом до 200 кг/м³.

- Если этот каркас по своим типовым качествам действительно превосходит бетонный, почему он до сих пор не взят на вооружение белорусскими застройщиками?

- Дело в том, что как в Беларуси, так и России все новое внедряется десятилетиями. Несмотря на то, что новые технологии позволяют снизить стоимость строительства как минимум в 2 раза, пока их внедрение носит лишь единичный характер.

- И все же существующие технологии строительства я бы пока не называл устаревшими. Тем более что и здесь есть, куда развиваться. В целом, какими еще способами сегодня можно снизить себестоимость строительства?

- Когда говорят о снижении себестоимости строительства, многие обращают внимание на динамику цен на стройматериалы. Действительно, за последнее время строительные материалы в стране подешевели. Продолжится ли такая тенденция – судить сложно. В любом случае интерес производителей стройматериалов не распространяется за допустимые пределы. Компаниям, производящим и поставляющим строительные материалы, зачастую не хватает денежных средств на то, чтобы обновить свою базу и усовершенствовать технологии.

Есть и другие вопросы. Так, в стране существует недостаток проектных организаций. В связи с этим у застройщиков возникают различные неувязки и трудности. Чтобы решить эту проблему, Министерству архитектуры и строительства необходимо обеспечить всех инвесторов предложениями и типовыми проектами.

По моему мнению, снизить себестоимость строительства можно также за счет уменьшения налоговой нагрузки на застройщиков. Во всем мире считается, что если налоги от любой деятельности составляют более 25%, то производство не развивается, не обновляется и не совершенствуется. У нас же налоги для застройщиков могут доходить до 50%. Такое положение дел препятствует развитию строительной отрасли. Я полагаю, что можно было бы упразднить налоги, возникающие на уровне местных властей и приносящие скорее вред, чем пользу. Помимо этого, в настоящее время стоило бы задуматься о снижении НДС.

- Правда, у нас, наоборот, задумываются о его повышении. Есть и другой вопрос: застройщики, которые начали строить в этом году, обладают куда большим резервом для снижения стоимости жилья. Те же, кто запустил проект, скажем, в середине прошлого года или и того ранее, зачастую очень осторожно опускают цены. В результате диапазон цен на рынке достигает 60-80%. Не кажется ли вам нелепой подобная ситуация?

- Безусловно, нельзя исключать желание застройщика получить максимальную прибыль от реализации проекта. Нередко компании искусственно завышают стоимость квадратного метра коммерческого жилья. Причем делают это различными способами, например, используют более дорогие материалы.

Застройщик, который в состоянии возвести объект в короткие сроки, оказывается в более выигрышном положении. Что касается застройщиков долгостроев, то тут есть вопросы как к самим руководителям этих компаний, так и к коммерческим банкам, которые осуществляли финансирование строек. По моему убеждению, ни один застройщик сегодня не заинтересован в том, чтобы затягивать сроки строительства. Просто зачастую обстоятельства складываются не в его пользу. Это могут быть и финансовые трудности, и проблемы с документацией, и нерешенные вопросы, касающиеся инфраструктуры. Причин, как вы понимаете, достаточно много.

Между тем, иногда приходится сталкиваться и со злоупотреблениями со стороны застройщиков. Так, отдельные компании, еще не получив разрешение от городских властей на строительство объекта и не имея утвержденного архитектурного проекта, занимают земельный участок и начинают привлекать дольщиков.

- Как вы считаете, каким образом необходимо решать проблему сноса частных домовладений?

- На мой взгляд, сносом частных домовладений должна заниматься компания-застройщик. Однако основная проблема заключается в следующем: поскольку жителям о предстоящем сносе становится известно заранее (за два-три года), то они успевают прописать в своих домах практически всех дальних родственников, вследствие чего отселение жильцов обходится застройщику крайне недешево. Решить эту проблему можно было бы постановлением, предусматривающим, что на компенсацию могут претендовать лишь те семьи, которые проживали в доме до того, как было объявлено о предстоящем сносе.

- В следующем году в Минске планируется возвести почти 2 миллиона квадратных метров жилья. По вашему мнению, можно ли будет выполнить такой объем строительных работ в сложившихся условиях?

- Если проектные институты своевременно обеспечат застройщиков технической документацией, то в город придет необходимое количество инвесторов, и эти планы будут выполнены. Если же возникнет ситуация, когда площадка есть, а к проекту еще не приступали, то такое количество жилья построить будет весьма проблематично.