Аренда жилья дорожает в ожидании наплыва студентов

Рынок аренды жилья готовиться к вступительной кампании. Так, немалая часть наймодателей решила снять свои предложения о сдаче квартир, дожидаясь наступления разгара сезона и, следовательно, повышения рыночной арендной платы. И, похоже, подобные «репетиции» все больше приобретают массовый характер. Вот только маловероятно, что летние расценки на аренду жилья сохранятся через несколько месяцев, когда наступит осенняя погода и новоявленные студенты разбредутся по комнатам и отдельным квартирам. Уже в октябре-ноябре ставки на аренду минских квартир, по всей видимости, пойдут вниз, а, учитывая сложившуюся на рынке недвижимости ситуацию, произойти это может и ранее предполагаемого срока. Впрочем, в настоящее время хозяева квартир пребывают в состоянии приятного ожидания, которое можно выразить коротким словосочетанием «арендаторы идут». Директор агентства недвижимости «Белунивергрупп» Ирина Володькина убеждена в том, что пик сделок по найму жилья в столице наступит через две-три недели.

- Ирина Владимировна, что происходит в этом году с рынком аренды жилья?

- С начала этого года и вплоть до конца мая расценки на аренду столичного жилья падали. Так, если раньше однокомнатную квартиру снимали за $300, то в начале июня это можно было сделать и за $200. Причем кое-где были предложения и по $160, в частности в микрорайонах Шабаны, Чижовка, Малиновка, Лошица и Дружба. Правда, начиная со второй декады июня число доступных вариантов существенно снизилось, а цены слегка поднялись.

В настоящее время средняя цена найма однокомнатной квартиры составляет уже $220-230. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры поднялась с $250 в мае до $280-300 в середине июня. Ставки арендной платы «трешек» изменились незначительно: сегодня можно найти выгодный вариант и за $300, причем бывает, что сдают и за $280, то есть расценки не сильно отличаются от арендных цен на «двушки». Опять-таки все зависит от района и состояния квартиры. Если постараться, можно найти предложения в новостройках за $250, но это будет полностью пустая квартира.

Что касается района, то здесь нет общего правила. Дороже всего, безусловно, обходится аренда квартир, расположенных в центре города. При этом,  центром люди считают площадь Якуба Коласа, Комаровку, улицы Карла Маркса и Первомайскую, Академию наук. В среднем в центре города "однушки" сдаются по $250-300. Многое зависит от самих владельцев. Поэтому по одной цене могут сдаваться квартиры схожих потребительских качеств, расположенных по улице Кедышко и в микрорайоне Шабаны.

Между тем, и арендаторы далеки от единства. Кому-то удобно жить в Лошице, кому-то – в Сухарево, а кто-то хочет снять квартиру в центре. Каждый клиент выбирает тот район, который ему удобен и нравится. Поэтому далеко не все зависит от близости к метро.

Кстати, сегодня набирают популярность такие альтернативные виды найма, как аренда комнаты, койко-места, частного сектора (как с общим, так и отдельным входом), а также компаньонство, когда несколько человек снимают одну квартиру. В настоящее время на них установились следующие расценки: аренда отдельной комнаты обойдется в $100-120, койко-места – в $60-80, частного сектора – в $80, стать компаньоном – в $140.

- Как вы заметили, на рынке уменьшилось количество арендодателей. С чем это связано?

- На мой взгляд, это связано с двумя причинами. Во-первых, сейчас идут период отпусков. Высокая активность среди наймодателей была зафиксирована в апреле и мае. Во-вторых, люди ждут вступительной кампании, когда наблюдается всплеск активности среди квартирантов. Студенты, которые по тем или иным причинам не станут заселяться в общежития, будут вынуждены искать себе жилье. Хозяева решили подождать две-три недели, поскольку, если спрос будет более высоким, появится возможность поднять величину арендной ставки. За счет сокращения числа предложений и нарастающего потока студентов летом аренда жилья в Минске дешеветь не будет.

- Но лето традиционно считается активным сезоном для рынка аренды жилья. А что будет после того, как оно закончится?

- Судить сложно. Как известно, «мертвый» сезон на рынке аренды жилья начинается с ноября и продолжается до середины мая. Однако это не означает, что в этот период нет желающих снять квартиру. Люди ведь все равно по каким-то личным обстоятельствам разъезжаются, подыскивают себе съемную квартиру. Поэтому рынок живет всегда: единственное, есть период всплеска активности, а есть время, когда спрос невысокий.

В целом, арендаторов в этом году станет на 20-30% меньше. В настоящее время все больше людей пытаются устроиться у родственников.

- Предлагаю напомнить, какими способами сегодня можно снять жилье…

- Если делать это через агентство недвижимости, то сценария два – по предоплате и по факту. Если в первом случае клиент получает список доступных для аренды объектов, то во втором – агентство самостоятельно находит жилье, выезжает на место вместе с будущим нанимателем, оказывая поддержку при выборе квартиры и поиске компромиссного решения с ее владельцем.

Чтобы сформировать базу данных доступных и реальных предложений, нужно затратить средства и время. Поэтому с клиента за услугу взимается 5 базовых величин; работая же по факту – около 10 базовых величин. Предоставляются варианты, которые есть в базе данных агентства на текущий день. Причем это происходит до тех пор, пока клиент не найдет себе понравившуюся квартиру.

Впрочем, найти съемную квартиру можно и без помощи риэлтерской организации. Можно самостоятельно подать объявление в газету, поискать в Интернете, наконец, расклеить объявления в том районе, где ты хочешь снять жилье.

- На какую скидку сегодня может рассчитывать потенциальный арендатор?

- В среднем скидка составляет 5-10% в зависимости от первоначальной стоимости аренды жилья. Так, если речь идет о квартире, которую владелец сдает за $200, то можно договориться сбросить $10. Если же изначально установлена арендная ставка в размере $250, то могут уступить и $15-20. Кроме того, в каждом конкретном случае по-разному.

Стоит отметить, что в настоящее время, когда стоимость аренды жилья слегка выросла, хозяева могут, наоборот, стремиться заработать на сдаче квартиры больше того, на что рассчитывали еще месяц назад. Однако если они уже заключили договор найма, то такой возможности у них нет.

- Но что если вдруг владельцы квартир, заключившие весной договор найма по низкой цене, захотят выселить жильцов, дабы впоследствии выставить объект на аренду по более высокой стоимости? Насколько сегодня защищен наниматель?

- Если договор найма официально заключен и зарегистрирован в ЖЭСе и налоговой инспекции, то выселить нанимателей можно только через обоюдное согласие или суд.  Если же между хозяином и квартиросъемщиком есть лишь устная договоренность, а деньги передаются друг другу путем расписок, то такой исход вполне возможен, хотя это, конечно же, будет зависеть от порядочности наймодателя.

- Какие основные требования предъявляются к съемному жилью?

- По закону жилье, которое сдается в аренду, должно быть пригодно для проживания. Прежде всего, помещение должно быть признано жилым. А каких-то определенных требований к состоянию сдаваемого внаем жилья законодательством не предъявляется. Хозяин может сдать квартиру даже с морально устаревшими обоями. Иногда выезжаешь на объект, и ужасаешься, какие иногда страшные и убогие квартиры сдаются в аренду – ободранные обои, работают только две конфорки вместо четырех, ржавые краны и др. И они сдают квартиру по той же цене, что и все остальные.

По моему мнению, необходимо внести изменения в законодательство, чтобы регламентировать порядок сдачи и требования, предъявляемые к сдаче жилья внаем. Добросовестный и порядочный хозяин, безусловно, подготовит квартиру к сдаче, а вот тот, кто заинтересован лишь в том, как быстрее заработать, и не задумается о том, в каких условиях живут его наниматели.

- Что должно быть в квартире, чтобы ее можно было сдать по более высокой цене, чем аналогичные объекты, представленные на рынке?

- Для этого необходимо произвести в квартире евроремонт, поставить современную мебель, приличный телевизор, DVD-плеер, стиральную машину и другую бытовую технику. Вот только встретишь это далеко не в каждой квартире.

Кстати, если наниматель недоволен состоянием квартиры, он может предложить произвести ремонтные работы и благоустроить помещения за счет снижения арендной платы. Такая практика довольно распространена. Но опять-таки тут есть риск для арендатора, поскольку можно чужим людям сделать ремонт, а потом они тебя выселят.

Поэтому очень важно прописывать все условия в договоре найма – сколько месяцев займет ремонт, на какую сумму, какая скидка будет предоставляться. Помимо этого, необходимо указать, на какой срок будет сдаваться квартира. В этом случае вложенные деньги и усилия не окажутся напрасными.

- Часто приходится сталкиваться и с нечистоплотностью арендаторов, которые, выселяясь с квартиры, оставляют ее в таком виде, что владельцу ничего больше не остается, как прибегать к ремонтным работам. Как с этим бороться?

- Для этого в договоре найма необходимо указать состояние помещений и перечислить мебель, которая в них находится. Перестраховываться надо всем – как одной стороне, так и другой. На мой взгляд, дополнительно к договору найма нужно составить опись имущества, где будет указано степень износа мебели. То есть если диван вдруг впоследствии разломается, а стоит он около $100, хозяин не сможет потребовать от квартиранта новое ложе.

- На что необходимо обратить внимание будущему арендатору перед тем, как заключить договор найма?

- Арендатор, осматривая квартиру, должен не только обратить внимание на внешний вид комнат, но и проверить состояние плиты, кранов и выключателей. Помимо этого, наниматель должен убедиться в том, что уплачены коммунальные платежи, нет задолженностей за пользование услугами телефонной связи, снять последние показания электросчетчика. И, наконец, самое главное – проверить, что ты имеешь дело с собственником квартиры, а не обманщиком.

Приведу простой пример: в квартире прописаны мать, отец и непутевый сын. Семья уехала на дачу, но молодому отпрыску неожиданно понадобились деньги, и он решил сдать квартиру. И представьте ситуацию: через неделю в свою квартиру возвращаются мать с отцом, а там живут квартиранты.

Поэтому перед заключением договора найма необходимо требовать правоустанавливающий документ, например договор купли-продажи, также – технический паспорт на квартиру и свидетельство о регистрации. Если же на руках у арендодателя ничего нет, то задаток лучше не оставлять.

- Бывают случаи, что квартирант и наймодатель договариваются не заключать договор найма. Можно ли в этом случае надеяться на то, что владелец квартиры поведет себя честно?

- В интересах и одного, и второго легально оформить документы. То есть в юридическом отделе ЖЭСа заключить договор найма в четырех экземплярах (три оригинала и одна копия): один – остается в отделе, второй – у арендодателя, третий – у нанимателя. Копия же документа направляется в налоговую инспекцию. Затем хозяин квартиры обязан стать на налоговый учет, получить учетный номер налогоплательщика и выплачивать от 1 до 2 базовых величин в зависимости от того, где находится квартира. Однако если наймодатель за сдачу внаем помещения получит за год сумму, превышающую 500 базовых  величин, то в начале следующего года налоговая инспекция произведет перерасчет подоходного налога.

Если же владелец квартиры не хочет оформлять договор найма, чтобы впоследствии не платить налоги, то он обычно ставит это нанимателю в качестве условия. В таких случаях все равно рекомендуется составлять договор найма: один экземпляр будет храниться у хозяина квартиры, другой – у нанимателя. Причем такой документ будет учитываться в суде, а проблемы будут уже не у арендатора, а у собственника квартиры, который не захотел официально регистрировать документ и нести копию в налоговую инспекцию.

Следуя этим простым советам и соблюдая элементарные правила безопасности, можно застраховать себя от негативных последствий. Найти доступную квартиру легко, а вот грамотно снять квартиру, чтобы впоследствии на протяжении нескольких лет ни разу не пожалеть об этом, весьма непросто.