Притяжение столиц

Мэрии двух столиц решили обменяться стройплощадками: белорусы будут возводить жилье в Измайлово, россияне сделают то же самое сразу в нескольких районах Минска. Идея не лишена смысла: москвичи построят жилые комплексы на подобие тех, что есть в российской столице; наши перенесут в Москву собственные традиции. Совместных планов у Москвы и Минска немало - уже договорились о реализации 14 инвестиционных проектов. Самый крупный - деловой центр "Минск-Сити", застройщиком которого выступает российская компания "Итера". Остальные проекты хотя и отстают по масштабности, но не менее интересны: так, Правительство Москвы строит в Минске жилой квартал "Московский" и готовится к возведению района "Лебяжий".

Российские инвестиции в строительную отрасль Беларуси лишь подогревают интерес к рынку недвижимости, ведь от усиления конкуренции среди застройщиков, которое может отразиться на снижении стоимости жилых "квадратов" и стремлении постоянно улучшать качество возводимых объектов, в конечном счете, выиграет потребитель. Правда, есть и другой вопрос: будут ли в условиях мирового кризиса доведены до конца столь амбициозные проекты? Начальник отдела экономики и перспективного развития Московской инвестиционной строительной компании Татьяна Суша заверила нас, что ресурсов у российской стороны достаточно, а ставить под сомнение свою репутацию себе дороже.

- Татьяна Васильевна, иностранные инвестиции, скажем так, не часто радовали своим присутствием строительную отрасль Беларуси. Что изменилось за последние два-три года?

- За последние несколько лет строительная отрасль Беларуси успешно развивалась, причем рос в цене рынок недвижимости. Неудивительно, что иностранные инвесторы стали рассматривать Минск как один из наиболее перспективных городов в плане вложения инвестиций. И хотя грянул мировой финансово-экономический кризис, закономерно отразившийся на строительной отрасли Беларуси, интерес к инвестированию иностранные бизнесмены не потеряли. Возможно, у них возникли финансовые трудности, связанные с реализацией отдельных проектов, но желания и, главное, возможностей вкладывать средства в строительные проекты на территории Беларуси не убавилось. В целом, роль иностранных инвестиций на столичном рынке недвижимости довольно высока.

- И это несмотря на то, что многие эксперты склоняются к выводу, что рынок недвижимости Беларуси переживает "затишье"?

- Я не могу сказать, что сейчас "затишье". Если оно и есть, то все не настолько плохо, как многие пытаются представить. Сделки купли-продажи заключаются, договора долевого строительства заключаются. Может и в меньшем количестве, чем в прошлом году, но динамика есть. Причем активность покупателей усилилась после вступления в силу 101-го решения Мингорисполкома, предусматривающего возможность получения льготного кредита вне порядка очередности. В настоящее время среди тех, кто собирается заключить договор долевого строительства, немало клиентов, привлекающих льготные кредиты. Обычно они привлекают недорогие кредиты для оплаты части стоимости будущего жилья, то есть определенный запас у них уже есть. И это все с учетом того, что сейчас летний сезон, когда покупателей традиционно становится меньше.

- На ваш взгляд, какова справедливая цена на квадратный метр жилья в Минске?

- Если говорить о новостройках, которые будут готовы в 2010 или 2011 годах, то там цена жилого "квадрата" составляет $1000-1200. В зданиях, которые будут введены в строй в этом году, стоимость квадратного метра несколько выше и варьируется от $1200 до $1400. На мой взгляд, ценовое "дно" находится в границах $1000: ниже этой отметки опустить стоимость жилого "квадрата" решится далеко не каждый частный застройщик. Сами понимаете, строить себе в убыток никто не хочет.

- Довольно сложно судить. Тот, кто начал строить в этом году, смог скорректировать смету с учетом сложившейся ситуации, а тот, кто затягивал с реализацией проекта, вложив немало денег на начальной стадии строительства, вынужден надеяться хотя бы на то, чтобы окупить инвестиции…

- Мы начали строить жилой комплекс "Московский" еще в прошлом году. Но никакой обеспокоенности в связи с тем, что не удастся окупить вложения, у инвесторов нет. Единственное, если раньше планировалось вести строительство исключительно за счет иностранных инвестиций, то сейчас учредители решили также привлечь средства дольщиков. В то же время, у компании с иностранным капиталом есть одно преимущество: она, как правило, не зависит от ситуации на местном рынке недвижимости. Так что если число дольщиков будет не столь высоким, как бы того хотелось, стройка не остановится. Тем более что любой уважающий себя застройщик должен соблюдать обязательства перед дольщиком и городом. А еще вкладываться в оговоренные сроки строительства.

- Какова общая стоимость проектов, реализуемых Правительством Москвы вместе с российскими инвесторами?

- Возведение жилого комплекса "Московский" (а это около 120 тысяч жилищных "квадратов"), обойдется в $200 миллионов. На строительство жилого района "Лебяжий" и вовсе будет направлено $600 миллионов, то есть в три раза больше.

- Эти проекты по своему архитектурному исполнению напоминают комплексы, возведенные на территории российской столицы. А что они дадут Минску?

- В качестве проектировщиков выступили московские архитекторы, поэтому они и напоминают российскую столицу. Но разве в этом есть что-то плохое? В городе должно быть разнообразие.

Особенность жилого комплекса, возводимого на проспекте Дзержинского, заключается в том, что несколько домов образуют закрытое дворовое пространство, где будет находиться зона отдыха, детские и спортивные площадки. Это своего рода "город в городе" со своей инфраструктурой и магазинами.

Что касается жилого района "Лебяжий", то архитекторам удалось достичь оригинального видения "уголка Москвы" в Минске. Экстерьер всех зданий будут выполнен в стиле послевоенной московской застройки с тем, чтобы максимально ассоциировать архитектурный ансамбль с обликом Москвы.

Человек, который будет жить в новом квартале или просто посетит его, сможет почувствовать себя "в центре Москвы". В жилом районе появится площадь Москвы, где будут расположены пешеходные дорожки и фонтан. Сейчас над проектом работают белорусские проектировщики, но среди основных условий – выдержать первоначальный эскизный проект. Изменения, которые сейчас вносятся, не столь значительны: например, на данный момент обсуждается число зданий нового квартала. Так, если раньше планировалось возвести 15 домов, то сегодня мы собираемся остановиться на 13 зданиях.

- Как застройка жилого района повлияет на республиканский заказник "Лебяжий"?

- По моим сведениям, застройка никак не повлияет на заказник "Лебяжий". По крайней мере, проектом не предусмотрены какие-либо строительные работы на территории заказника.

- Не секрет, что в настоящее время столичный рынок недвижимости в большей степени нуждается в недорогом жилье (сказываются и снижение покупательской активности, и трудности с привлечением банковских кредитов). В этой связи сменится ли позиционирование жилого района "Лебяжий"? И вообще предусмотрены ли в нем квартиры эконом-класса?

- Мы не позиционируем квартал как жилье бизнес-класса. Сама территория довольно известна среди населения (поселок Дрозды, спортивный комплекс "Минск-Арена"), но квартиры в нем будут разные, включая апартаменты эконом-класса.

- Подобные проекты – это исключительно коммерческая затея или в них заложен некий социальный подтекст?

- Мы должны понимать, что инвесторы всегда стремятся к одной важной цели – к получению прибыли. И это характерно для любого проекта. Если ты вкладываешь свои деньги, то надеешься, что их не только удастся вернуть, но и приумножить. Однако социальный аспект также учитывается. Мы прекрасно понимаем, что в наших домах будут жить белорусы, поэтому хочется добиться того, чтобы жилье было одновременно и комфортным, и в то же время привлекательным по цене. Кстати, дома входят в плановые задания по вводу жилья в городе.

- Кто принимает решения, связанные с реализацией проектов и формированием цены?

- Есть несколько уровней принятия решений. Ключевые решения (по объемам финансирования и этапам строительства) принимаются в Москве, но с участием и в обсуждении с Мингорисполкомом. Решения, касающиеся конкретной реализации проектов, остаются за компанией.

- Если у одного из соинвесторов возникнут финансовые трудности, как это отразится на реализации проектов?

- Думаю, остальные соинвесторы смогут решить этот вопрос. В связи с тем, что у компании несколько учредителей, реализация проекта не зависит от финансовых трудностей одного из участников. Другие инвесторы попросту решат образовавшуюся проблему за счет собственных средств.

- Согласно новому указу, белорусским застройщикам жилья с 1 августа этого года запрещается заключать с дольщиками инвестиционные договора. Полагаю, это решение позволит сделать более прозрачным рынок долевого строительства. Однако при этом остаются актуальными и другие вопросы, в частности, нонсенс с так называемой "фиксированной" ценой, впоследствии изменяющейся посредством нескольких факторов, включая индекс СМР. На ваш взгляд, что может изменить ситуацию?

- Здесь едва ли что-то можно придумать. К сожалению, "фиксированной" эта цена остается только на бумаге, поскольку есть индекс СМР и другие факторы, которые могут повлиять на изменение стоимости квадратного метра жилья. Однако в настоящее время индекс СМР не растет, а, наоборот, снижается. Кроме того, не будем забывать и о том, что оплаченная часть жилья не индексируется. Поэтому не всегда необходимо менять ситуацию: иногда выгоднее научиться адаптироваться.