Как обезопасить участников долевого строительства и не распугать инвесторов

В перечне национальных приоритетов строительство занимает почетное место. Население вкладывает немалые ресурсы в решение жилищной проблемы, инвесторы - в строительство коммерческой недвижимости. Однако радужные перспективы дальнейшего развития долевого строительства несколько омрачают скандалы вокруг обманутых дольщиков и грандиозных инвестиционных проектов, так и оставшихся на бумаге, как пишет TUT.BY.
 
Пока суды завалены такими делами, которые юристы в один голос называют сложными и трудоемкими, а большинство дел приходится на Хозяйственный суд Минска. Отдельной статистики по делам вокруг долевого строительства хозяйственные суды не ведут, но об остроте проблемы можно судить по косвенным данным. По инициативе "Вестника Высшего хозяйственного суда Беларуси" накопившиеся проблемные вопросы в строительстве были вынесены на обсуждение круглого стола "Долевое строительство: судебная практика в вопросах и ответах" прошедшего в Минске с участием судей и строительных организаций.
 
Как рассказал на круглом столе заместитель председателя Высшего хозяйственного суда Беларуси Виктор Рябцев, в 2009 году рассмотрено 4678 дел по договорам подряда, из них 80-85% составляют дела, связанные с долевым строительством. По итогам первого полугодия, когда строительство росло еще не самыми высокими послекризисными темпами, количество таких дел в судах возросло на 11%.
 
"Когда мы привлекаем инвесторов, мы должны создавать такие правила игры, которые бы оставались неизменными, чтобы судебная практика была стабильной. А о чем можно говорить, если в стране нет устоявшегося понятийного аппарата по тому, что связано с долевым строительством? Мы не пришли к единому мнению о том, что представляет собой договор долевого строительства, каковы обязанности инвестора, в частности должен ли он финансировать строительство и потом принять объект в эксплуатацию или его функции шире. Рассмотрение затягивается, дела идут трудно, нагрузка на судей растет, инвестиционные ресурсы замораживаются. По долевому строительству коммерческой недвижимости необходима разработка соответствующего нормативного акта", - подчеркнул Рябцев.
 
"Сегодня инвестиционная деятельность в строительстве реализуется на базе таких договоров, как договор долевого строительства объекта коммерческой недвижимости; договор о совместной деятельности; договор инвестирования в строительстве; предварительный договор купли продажи подлежащего созданию объекта недвижимости и др. Все эти договорные конструкции придуманы юристами исходя из принципа свободы договора и не имеют под собой четкой законодательной регламентации. Как следствие - на стадии заключения договора никто не может дать инвестору гарантии, что договор соответствует законодательству и не будет впоследствии оспорен в суде как незаключенный или ничтожный. А примеров таких в судебной практике уже предостаточно", - отметил старший партнер Юридической группы "АргументЪ" Денис Алейников.
 
Исполняющий обязанности председателя комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Николай Бутрим признал, что споры, вытекающие из договоров долевого строительства коммерческой недвижимости, одни из самых сложных, и связано это с явно недостаточным правовым регулированием. Сейчас долевое строительство регулируется в основном двумя документами: указом президента №396 от 15 июня 2001 года о долевом строительстве многоквартирных жилых домов и постановлением правительства №1207 от 14 сентября 2006 года о мерах по реализации этого указа.
 
Какими же должны быть правила игры, чтобы дольщики вкладывали свои средства, не рискуя связаться с сомнительным застройщиком? Мингорисполком видит выход в ужесточении требований к инвестору. Николай Бутрим, в частности, рассказал о подготовленных изменениях в действующее законодательство, согласно которым допускать к участию в долевом строительстве будут только тех инвесторов, "которые имеют собственный капитал не менее - тут можно дискутировать - 30-50 процентов". "Остальных к крупным инвестиционным проектам не допускать, так как это грозит большими инвестиционными рисками", - пояснил Бутрим.
 
Кроме того, предлагается создать типовую форму договора долевого строительства, требовать обязательного страхования строительных рисков, а также ввести обязательную регистрацию договоров долевого строительства во избежание повторения печального опыта ЗАО "Террастройинвест", когда на одну квартиру оказались заключены договоры сразу с несколькими дольщиками.
 
Необходимость таких механизмов стала очевидна после сразу нескольких громких дел с участием недобросовестных застройщиков. И.о. председателя комитета строительства и инвестиций привел примеры с ЗАО "Террастройинвест", ОДО "Паркинг" ("строит с 2003 г., на счету ничего, объект не введен - 60 млрд рублей повисли в воздухе" - прокомментировал Бутрим), УП "Светоч". "Заказчик привлек денежные средства дольщиков, не сумел построить объекты, привел себя к банкротству и к возбуждению уголовного дела", - пояснил чиновник механизм возникновения проблем.
 
Однако инициативу введения имущественного ценза для застройщика юристы оценивают неоднозначно. "Многие согласятся с тем, что организация и обеспечение строительства - это может быть отдельным бизнесом. И организации, которая этим занимается, не обязательно иметь активы в виде башенных кранов, запасов цемента на складах и т.п. Она может быть прекрасным организатором, сдать 100 объектов под ключ без нарушения сроков и замечаний по качеству", - заявил судья Хозяйственного суда Минска Андрей Бобков.
 
"Идея сама по себе правильная - государство должно контролировать легальность того капитала, который сюда вносится некоторыми так называемыми инвесторами, и репутацию застройщиков. Иногда они оказываются нечистыми на руку, светятся у нас в судах, а мы по-прежнему разрешаем им привлекать деньги и смотрим на рост этой пирамиды, как в случае с ОДО "Перспектива-Инвест Строй" (Мингорисполком забрал участок и взял на себя обязательства достроить жилье, иски дольщиков по этому объекту составили 5 млн долларов - TUT.BY) и другими. Так что я за отсев недобросовестных. Но ценз в виде капитала может помешать многим нормальным застройщикам привлекать инвестиции", - пояснил Бобков.
 
Он добавил, что вложить 30-40% собственных средств, значит изъять их из оборота или привлечь кредит, что проблемно для многих участников рынка. "Но если собственные средства застройщика составляют 1%, получается, что будущие дольщики рискуют на стадии заключения договора всем, а застройщик - практически ничем", - парировал представитель Мингорисполкома.
 
Однако пока "защитные" инициативы государства ориентированы на участников долевого строительства жилья. А как же коммерческая недвижимость, по которой регистрация договоров не планируется?
 
"Коммерческая недвижимость раньше была на подъеме, объемы строительства росли, а сейчас возникла стабилизация и любой просчет организации-заказчика приведет к неминуемому краху. С нашей точки зрения наиболее приемлемым вариантом является создание вначале бизнес-плана проекта, его проверка, и только после этого могут привлекаться инвестиции", - отметил Николай Бутрим. При этом если заказчик или застройщик не выполняет своих обязательств по коммерческим объектам, принять к нему меры - заменить застройщика или забрать землю - крайне сложно и местные власти не готовы инициировать соответствующие изменения законодательства, относя такие конфликты к категории бизнес-рисков.
 
И если отечественным бизнесменам к бизнес-рискам не привыкать, то иностранца такая практика пугает. "Гарантия у нас получается одна - квалификация юриста, творца конкретного договора. А гарантировать, т.е. устанавливать хотя бы минимальный набор существенных условий договора, закон должен. В итоге инвестор не знает, как действовать, чтобы обеспечить сохранность своих инвестиций и воспринимает такую ситуацию как серьезный бизнес-риск. Я думаю в том числе благодаря этому многие инвестпроекты заканчиваются у нас на этапе обсуждений и зондирования правовой среды. Кроме того, отсутствие четкого законодательного регулирования позволяет не исполнять свои обязательства и притягивает различных авантюристов в эту сферу" резюмировал Денис Алейников.