Кредитование недвижимости: банков по-прежнему мало, сроки ограничены

Говоря об основных тенденциях, происходящих на рынке кредитования недвижимости, отметим, что банков, кредитующих строительство или покупку жилья, по-прежнему немного. Кроме того, коммерческие банки предлагают кредиты на относительно небольшие сроки, пишет Газета "Недвижимость Белоруссии".

В настоящее время только 7 банков предоставляют кредиты на общих основаниях. Минимальные процентные ставки (полные) составляют 17,5%, максимальные – 27,5% годовых. Самый большой срок кредитования - в Белинвестбанке. Тут можно получить кредит на 20 лет. Беларусбанк, Белвнешэкономбанк, БПС-Банк и Паритетбанк предлагают кредиты до 15 лет.

Сумма кредита может составлять до 70-80% стоимости приобретаемого жилья. Но, например, Приорбанк ограничивает максимальную сумму кредита до Br100 млн. В остальных банках сумма кредита ограничена только стоимостью самого жилья и платежеспособностью кредитополучателя.

Кроме того, по информации infobank.by в различных банках есть свои особенности выдачи кредитов. Например, в Беларусбанке принимается к рассмотрению только полностью готовый пакет документов, включающий нотариально заверенный договор (в случае покупки вторичного жилья) и справку об оценке. Кроме того, с сентября приостановлена выдача кредитов на завершение строительства квартир в жилых домах, принятых в эксплуатацию без выполнения в полном объеме работ по внутренней отделке жилых помещений. Зато само решение выносится быстро - в течение 3-х рабочих дней.

Остальные банки принимают к рассмотрению и предварительный пакет документов, что экономит время и деньги на первоначальном этапе (необходимые заверенные копии нужно представлять до момента выдачи кредита). Также необходимо, чтобы к моменту оформления кредита были полностью собраны все необходимые документы по поручителям (а их должно быть не менее двух).

Срок рассмотрения пакета документов в БПС-Банке может достигать одного месяца. Все будет зависеть от того, потребуется банку дополнительное подтверждение платежеспособности клиента или нет. В настоящий момент банк не предоставляет кредиты под залог жилья, залог может служить только дополнительным обеспечением наряду с поручительством.

Срок рассмотрения документов в Белвнешэкономбанке при заявленных 5 рабочих днях может составлять от 1 до 3 недель. В этом в банке может использоваться дополнительное обеспечение по кредиту. Например, наличие вклада у кредитополучателя в данном банке или пластиковая карта, на которую перечисляется заработная плата. В этом случае банк предлагает клиенту процентную ставку по кредиту, пониженную на 1 или 2%.

Белинвестбанк – единственный на сегодняшний день банк, который предоставляет кредит на самый длительный срок – 20 лет. При почти одинаковой процентной ставке с другими банками это снижает нагрузку на заемщика, особенно в первые годы, когда ежемесячный платеж велик. С другой стороны, за 20 лет общая стоимость кредита будет больше. Кроме того, Белинвестбанк выдает кредит только в безналичной форме, но деньги можно перечислить на текущий счет физического лица. В этом случае продавец при снятии должен будет уплатить комиссию.

Белгазпромбанк, как и раньше, выдает кредиты как на приобретение жилья у ограниченного перечня застройщиков, которые являются клиентами банка, так и на общих условиях. Срок кредита – до 10-12 лет.

Наиболее строгими на сегодняшний день являются условия предоставления кредитов в Приорбанке. Срок кредита – до 5 лет, поэтому и доход заемщика должен быть довольно большим, чтобы покрывать ежемесячные платежи, которые в первые месяцы более чем в полтора раза больше, чем в других банках.

Паритетбанк предлагает две программы – сроком на 10 или 15 лет. Существенно условия программ не отличаются. Однако Паритетбанк четко подразделяет возможные виды обеспечения в зависимости от квартир: поручительство (1-комнатная квартира или дом в деревне; строительство), перевод правового титула (2-комнатная квартира), залог (3-х, 4-х и 5-комнатная квартира, дом коттеджного типа).

Ряд государственных банков предоставляют кредиты нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам. Например, Беларусбанк кредитует льготное приобретение жилья на срок до 15 лет. Кредит погашается равными платежами весь срок кредитования. Ставка по кредиту для горожан – 17% годовых. Если же кредит желают получить те нуждающиеся, кто постоянно проживает, работает и строит себе жилье на селе, процент по кредиту ниже - 16 %. Размер кредита ограничен платежеспособностью клиента и его поручителей, число которых – не менее двух, и предоставляется до 90% нормируемой площади жилья из расчета 20 кв.метров на человека в городе (или 30 кв.метров – на селе).

Белинвестбанк предоставляет кредит до 20 лет, причем погашение льготного кредита ведется равными платежами весь срок кредитования, что, безусловно, тоже более выгодно для заемщика, чем обычный кредит, когда в первые месяцы и даже годы сумма ежемесячной выплаты может быть большой.

Поручительство: быть или не быть?

При предоставлении кредита банк потребует от кредитополучателя заручиться поддержкой как минимум 2-х поручителей. И если раньше, ставя свою подпись под Договором поручительства, мало кто из поручителей задумывался, чем это для него чревато, то теперь найти друга, родственника или другого человека, кто бы согласился выступить в такой ответственной роли, совсем не просто. А все потому, что если вдруг кредитополучатель станет должником перед банком, а во времена кризиса это особенно актуально, то вся ответственность по выплате кредита ляжет на плечи поручителя. То есть для банка и кредитополучатель, и его поручитель являются равнозначными должниками и несут солидарную ответственность перед банком. При этом поручитель отвечает перед кредитором точно так же, что и должник, если это предусмотрено договором. Говоря простым языком, в случае просрочки банк не обязан сначала обращаться к должнику с просьбой об оплате. Кредитор имеет полное право потребовать причитающиеся ему деньги как с должника, так и с поручителя одновременно.

Если же такая ситуация поручителя не устраивает, в договоре надо предусмотреть другую ответственность – субсидиарную. Это будет означать, что банк в первую очередь должен будет обратиться к должнику. И если должник по каким-то причинам не сможет исполнить свои обязательства, то только тогда банк сможет обратиться к поручителю.

Но все-таки на практике чаще встречается именно солидарная ответственность. И, как правило, банк предъявляет иск и к должнику, и к поручителю. Но если вдруг получится, что в суд вызовут только поручителя, он может в своих же интересах самостоятельно привлечь к участию в деле кредитополучателя.

Может получиться и так, что денег на оплату долга не окажется ни у кредитополучателя, ни у поручителя. В этом случае кредитор имеет полное право обратить взыскание на имущество должника. При этом взыскание накладывается практически на все имущество, за исключением особого перечня. В этот перечень, к примеру, входит бытовая техника. Если в семье имеется по одной единице техники – один холодильник, один телевизор и др., то их никто не заберет. Также оставят и квартиру, в которой проживает и зарегистрирован должник. Но если у должника имеется другая квартира, либо второй телевизор, то тогда на это имущество банк может обратить взыскание, и через службу судебных исполнителей имущество будет реализовано, а деньги переданы непосредственно кредитору.

Но даже если вместо должника весь кредит выплачивал поручитель, это не означает, что его деньги потеряны навсегда. По закону поручитель, исполнивший обязательства за должника перед кредитором, приобретает право требовать от должника компенсации денежных средств в том объеме, в котором он выплатил их кредитору. Помимо этого можно взыскать и процент за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Тем не менее, чтобы получить назад свои деньги было проще, надо подкрепить свое желание документами. Основные документы можно забрать в банке. Так, в случае исполнения поручителем своих обязательств кредитор обязан передать поручителю документы, удостоверяющие право требования к должнику, а также документы, обеспечивающие это право. Таким образом законодатель страхует поручителя от возможной непорядочности тех, за кого он ручается.

В дополнение к этому закон не запрещает обезопасить поручителя еще сильнее. С этой целью между кредитополучателем и поручителем заключается отдельный договор. В нем можно прописать дополнительные условия, например, вознаграждение за то, что поручитель взял на себя такие обязательства, либо какую-то дополнительную ответственность лица, за которую ручается поручитель. В этом случае необходимо заключить Соглашение о поручительстве. (Договор поручительства заключается непосредственно с кредитополучателем, а с должником – Соглашение о поручительстве).

Приняв решение выступить в роли поручителя, надо обратить внимание на еще один очень важный момент. В одностороннем порядке отказаться от Договора поручительства нельзя. Это можно сделать лишь по согласованию с банком.

Если должник непосредственно сам нашел другого поручителя, он должен прийти в банк с этим поручителем, и банк заключит с ним договор. В тот же день он расторгнет договор с прежним поручителем. И все же последнее слово остается за должником. Если он решит, что лучше первого поручителя ему не найти, значит, изменить что-то поручитель не сможет.

Правда, в законодательстве прописаны и основания для прекращения Договора поручительства. Так, поручительство прекращается в связи с исполнением обязательств по обеспечению поручительства, в связи с истечением срока обязательства, в связи с изменением обстоятельств обязательства, в соответствии с которыми на поручителя возлагается дополнительная ответственность, либо иным образом ухудшается его положение. Также поручительство прекращается в связи с переводом в долг, если поручитель отказался отвечать за данного должника.

Ручаться за кого-то можно не на весь срок, на который берется кредит, а, к примеру, на несколько лет. В таком случае обязательство поручителя можно считать исполненным, как только истечет срок Договора поручительства. Но если вдруг в Договоре поручительства такой срок не был предусмотрен, то кредитор может предъявить к поручителю взыскание в течение одного года с момента, когда наступил срок исполнения обязательства по кредитному договору. Бывает, что в самом кредитном договоре не указана дата его окончания. Например, она определена моментом востребования. В этом случае считается, что Договор поручительства действует в течение 2-х лет с момента его подписания.

Если вы решите стать поручителем, то должны знать, что если вдруг когда-либо вам понадобится взять самому кредит, то вы можете столкнуться с проблемами. Банк, проверяя кредитную историю, узнает о наличии у вас поручительских обязательств. Хотя, конечно, есть возможность того, что это не будет обнаружено. Но, скорее всего, вам либо будет уменьшена сумма кредита в соответствии с вашими доходами и с учетом той суммы, за которую вы поручились, либо в кредите может быть вовсе отказано.

Собственно, выступать в роли поручителя или нет, каждый решает сам. Главное, подумать заранее о возможных последствиях. Если с поручителем что-то случится, то начнет действовать правило наследования, и ваш долг, который не относится к обязательствам, которые прекращаются после смерти должника, перейдет по наследству к родственникам либо другим лицам, которым вы оставили наследство.