Кредиты на строительство жилья

Каждый из нас рано или поздно сталкивается с необходимостью приобретения собственного жилья. Существует несколько способов решения данной проблемы и один из них – собирать деньги. Однако устойчивый рост цен на жилье значительно уменьшает шансы накопить необходимую сумму. И даже если отдельным гражданам это удается, то вселиться в собственную квартиру получится, скорее всего, уже на пенсии. Что делать? Обратить внимание на банковские кредиты. Во многих случаях кредит может стать единственным шансом приобрести собственное жилье.

В нашем материале речь пойдет об условиях получения кредитов на строительство жилья гражданами, не нуждающимися в улучшении жилищных условий, т.е. на так называемых «общих основаниях».

Кредиты в Республике Беларусь выдаются только банками, и условия кредитования в каждом из них свои. Получение кредита представляет собой многоэтапную процедуру, которая включает поиск подходящего жилья, сбор документов, прохождение кредитного комитета банка, заключение кредитного договора, договоров поручительства, залога и т.п.
После того, как вы получили кредит и купили квартиру – наступает время «расплаты». При этом банк самостоятельно устанавливает размеры, сроки, периодичность внесения платежей по кредиту, виды и размер санкций за нарушение договора, возможность и условия досрочного погашения кредита.

Преимущества и недостатки кредита.
Основным преимуществом кредита является то, что вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на строительство жилья вы получаете возможность уже сейчас жить в новой квартире. Квартира, построенная при помощи кредита, принадлежит вам, а не банку. Следовательно, вы можете зарегистрировать в ней членов своей семьи, сделать в квартире ремонт.
Самым существенным недостатком кредита является фактическая «переплата» за квартиру. Размер переплаты может даже превышать сумму взятого кредита.
Далее, в зависимости от условий кредитования, при оформлении кредита могут возникнуть дополнительные расходы: ежемесячные платежи за сопровождение кредитной операции (до 1 базовой величины (БВ), комиссия за перечисление денежных средств в белорусских рублях, если кредит берется в валюте (до 1,5 % от суммы кредита), комиссия за снятие наличных со счета (до 2,5 % от суммы кредита), комиссия за оформление договоров поручительства (до 20 000 белорусских рублей за договор), нотариальная пошлина за оформление договора залога недвижимости (5 БВ), регистрация договора залога  в кадастровом агентстве (0,5 БВ).
Следовательно, до начала процедуры получения кредита имеет смысл оценить величину предстоящих дополнительных расходов. Это может повлиять на окончательный выбор банка, а также на необходимость поиска источника покрытия данных расходов.
Кроме того, до полного погашения кредита вы не сможете продать, подарить, и обменять свою квартиру. Но, согласитесь, вы ведь не каждый год меняете квартиры?

Сделать окончательный выбор в пользу того или иного банка каждому предстоит самостоятельно. На сегодняшний день выбор кредитных программ достаточно широк. Так, в настоящее время кредиты на строительство жилья гражданам предоставляют «Беларусбанк», «Белинвестбанк», «Белвнешэкономбанк», «БПС-Банк» и «Паритетбанк»,. Однако перед тем, как отправляться в банк, следует объективно оценить свои возможности.

Условия кредитования, характеризуются, прежде всего, суммой, на получение которой вы можете рассчитывать, процентной ставкой, сроком кредитования. Увеличить сумму кредита можно за счет привлечения поручителей.
Рассмотрим основные условия кредитования:
срок, на который можно получить кредит: 180 – 240 месяцев (15-20 лет);
процентная ставка (в год): 23-27 процентов;
размер кредита: 70-80 процентов стоимости жилья;
варианты выдачи: безналичный банковский перевод на счет продавца, наличные;
тип выплат по кредиту: как правило, долг – равными долями, проценты – до остатка долга;
способы погашения кредита: через кассу банка наличными, через банкомат, путем удержаний из заработной платы.

Необходимо отметить, что окончательный размер кредита определяется банком и зависит от платежеспособности кредитополучателя, стоимости жилья, размера участия кредитополучателя в строительстве собственными средствами, способов обеспечения возврата кредита (поручительство, залог).
Доля участия кредитополучателя в строительстве жилья собственными средствами определяется в пределах 20-30 процентов стоимости жилья.

Каждый банк самостоятельно определяет перечень документов, который предоставляется для получения кредита. Однако существуют более или менее общие требования. Итак, помимо заявления на получение кредита, в банке обычно требуют:
1.    паспорт кредитополучателя;
2.    анкету кредитополучателя и поручителей;
3.    справку о доходах за последние 3 месяца с места работы кредитополучателя и поручителей. С неработающих пенсионеров потребуют справку о размере получаемой пенсии, а с индивидуальных предпринимателей – свидетельство о государственной регистрации, документы об уплате налогов за последние 3 месяца и справку обслуживающего банка об отсутствии задолженности по кредитам;
4.    договор на строительство квартиры с указанием стоимости строительства и условий оплаты.

Кроме того, в зависимости от условий обеспечения возврата кредита, потребуются:
- документы, необходимы для оформления поручительства (договор поручительства, паспорта поручителей, справки о доходах поручителей);
- документы, необходимые для оформления залога квартиры (нотариально заверенный договор залога, письменное согласие супруга на оформление квартиры в залог).
В некоторых случаях могут понадобится копия трудовой книжки кредитополучателя, карточка социального страхования, военный билет для мужчин призывного возраста, документы о браке (разводе), несовершеннолетних детях, справка о составе семьи, разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение банком квартиры (если в ней прописаны несовершеннолетние),
Кроме того, существует ряд ограничений на распоряжение квартирой, оформленной в залог банку. Так, помимо общей нормы о запрете отчуждения жилья без согласия банка, в договоре залога могут предусматриваться запреты на сдачу квартиры внаем без согласия банка и последующий залог квартиры.

Возраст кредитополучателя. Кредит на строительство жилья, как правило, предоставляется дееспособным гражданам Республики Беларусь в возрасте от 22 до 50 лет (женщинам) и 55 лет (мужчинам). На момент окончания кредитного договора предельный возраст заемщика не должен превышать 55 лет (для женщин) и 60 лет (для мужчин). Пересмотреть предельный возраст заемщика банк может в случае предоставления трудового контракта, срок окончания которого лежит за пределами соответственно, 55 и 60 лет.

Сумма кредита и доходы кредитополучателя. Как правило, на погашение кредита может быть направлено до 50% доходов кредитополучателя. Супруги по умолчанию являются поручителями друг друга по кредиту, и при определении суммы кредита банк может рассматривать совокупный доход семьи. Однако если в семье есть иждивенцы, то из совокупного дохода будет вычтена минимальная сумма, ежемесячно предоставляемая каждому из них.

Требования к жилью, оформляемому в залог. Закладываемое жилье должно отвечать требованиям, выдвинутым банком. В первую очередь, требования касаются года постройки и технического состояния ипотечного жилья. В течение всего срока действия кредитного договора залог должен сохранять свою ликвидность (возможность продажи на рынке без потерь в стоимости). Именно поэтому банк может отказать в кредитовании постройки, предназначенной под снос, находящейся в аварийном состоянии, со значительно просроченным капитальным ремонтом, имеющей деревянные перекрытия.
Некоторые банки выдвигают такие требования к закладываемому жилью как наличие минимума потребительских удобств (электричество, отопление, горячая вода и т.п.).
Наконец, могут возникнуть вопросы с выдачей кредита, если в закладываемой квартире зарегистрированы дети и лица пенсионного возраста.

Консультант ООО "Молот Медиа" по юридическим вопросам - Александр Жук.