У кого лучше покупать новостройку – у риэлтера или застройщика?

 

С агентом или своими силами?

Если смотреть с точки зрения заказчика или застройщика строительства, то возможны три варианта: продавать самостоятельно, через риэлтера, а также выбрать некую комбинированную схему.

С учетом неполной осведомленности среднестатистического белоруса о том, какие документы должны быть у риэлтера, подтверждающие его правомочность на продажу жилых помещений, конечно, больше гарантий, если договор заключается в офисе застройщика, считает заместитель генерального директора строительной компании «ТАМБАЗ» Марина Хаютина. «Когда человек мало разбирается в этом процессе и приходит в строительную компанию, он видит макеты строящихся объектов, ему могут предоставить копии любых документов, в том числе архивных, чертежи и т.д., словом все то, чего у риэлтера просто не может быть», – считает М.Хаютина. – Поэтому лучше приходить непосредственно к застройщику».

Тем не менее, есть часть граждан, которые обращаются только к риэлтерам. Мы, как компания-застройщик, можем предоставить информацию только по тем объектам, которые строим сами. А есть люди, которые, не зная застройщиков, хотят просто купить квартиру в конкретном районе и с определенным сроком ввода дома в эксплуатацию. И риэлтер, имея большую базу данных о строящихся в городе объектах и работая с несколькими застройщиками, предлагает приемлемый для гражданина вариант», – уточнила М.Хаютина. При этом она добавила, что многие граждане лично знакомы с риэлтерскими компаниями по предыдущим сделкам и доверяют им даже больше, чем отдельным застройщикам. «К тому же для расширения своей клиентской базы, чтобы в следующий раз гражданин обратился именно в эту риэлтерскую компанию и порекомендовал ее своим родственникам, знакомым и друзьям, риэлтеры стараются оказать клиентам сервис по полной программе», – сказала замдиректора компании «ТАМБАЗ».

Есть разные застройщики и заказчики строительства. Есть заказчики, которые самостоятельно занимаются всеми видами техпроцесса, начиная от получения площадки под строительство, проектных работ и заканчивая продажами, в том числе эксплуатацией объектов. У нас существуют все свои подобные подразделения. В то же время мы довольно демократичны и открыты и не запрещаем агентствам недвижимости заниматься реализацией наших квартир. Во всех случаях мы заключаем с риэлтерскими компаниями договоры, которые ограничены сугубо поиском клиентов, сам же договор заключается непосредственно в главном офисе компании. То есть агентства недвижимости не имеют эксклюзивного права на продажу наших объектов», – сказал Сергей Коренько, генеральный директор СООО «Арэса-сервис». Есть также заказчики, не имеющие своих подразделений по реализации квартир и, получив право на строительство объектов, они заключают с агентствами недвижимости договоры, предоставляя им эксклюзивное право на реализацию своих объектов. В этом случае агентство недвижимости полностью проводит политику заказчика, уточнил генеральный директор.

Что же касается покупателей, то при выборе будь-то строительной компании или же агентства недвижимости им надо анализировать и смотреть, насколько серьезные эти компании, как давно работают на рынке, проверять все документы, добавил С.Коренько. Солидные риэлтерские организации, по его мнению, не будут работать с несерьезными клиентами. У риэлтерской компании обязательно надо проверить ее полномочия на реализацию объектов.

По мнению директора агентства недвижимости «Час-пик» Тимофея Лобановского, с юридической точки зрения нет никакой разницы, где покупать квартиру – у компании-застройщика или через риэлтера. Потому что риэлтерская компания в любом случае не заключает договор с покупателем, она только организует этот процесс. «Не думаю, что есть разница и техническая», – уточнил директор агентства.

При этом директор риэлтерской организации добавил, что «работники риэлтерских компаний могут более подробно и всесторонне описать конкретный объект недвижимости, подчеркнув его преимущества или недостатки в сравнении с другими на рынке». «Как правило, агентство недвижимости реализует не один объект, а сразу несколько. И оно, продавая несколько объектов, консультирует клиента и способствует более объективному представлению покупателя о данном объекте недвижимости, что соответственно делает выбор покупателя более объективным. – уточнил директор агентства. – Застройщик может и перехвалить свой объект, он не заинтересован раскрывать негативные факторы о своем объекте и предлагать другие объекты. И не факт, что у него надлежащим образом поставлена работа по продаже объектов. Я знаю компании, в которых этот вопрос забюрократизирован. Работники некоторых компаний не раскрывают совокупность положительных факторов об объекте. Поэтому здесь присутствует две крайности. Обращаясь в риэлтерскую компанию, при условии, если она не берет с клиента дополнительные деньги за услугу, у гражданина есть возможность сделать более осознанный выбор. Конечно, не исключено, что у некоторых компаний-застройщиков работа по продаже объектов налажена очень хорошо».

В то же время, проинформировала М.Хаютина, риэлтер риэлтеру рознь. «Мы пытались работать со многими агентствами недвижимости. С кем-то работать очень нравится, и мы работаем с ними много лет. С кем-то работать не очень нравится, и мы не сильно стараемся активизировать эту работу. У нас есть свой отдел продаж, но пока в нем работают только 2 человека. Мы непосредственно заключаем договоры с теми гражданами, которые лично обращаются к нам в компанию, и по тем данным, которые предоставляют нам риэлтеры. Но мы относительно небольшая фирма, строим только в одном месте, поэтому нам расширять свой штат сотрудников нет смысла. Может быть, если мы через несколько лет увеличим объемы строительства в разы, то будем соответственно расширять штат своих сотрудников», – сказала М.Хаютина.

Есть и еще один плюс, который отметила замдиректора компании «ТАМБАЗ», говорящий о пользе обращения к риэлтерам. Дело в том, что не всегда офис компании-застройщика располагается в удобном для гражданина месте, а многие риэлтерские компании имеют свои филиалы в разных частях города, куда гражданам удобнее обратиться за услугой. «Например, наш офис находится в Серебрянке, и мы работаем ограниченное время. А риэлтер может работать и в выходные дни, и поздно вечером. Одним словом, есть масса поводов для человека обратиться именно к риэлтерам, а не напрямую в строительную компанию», – выразила свою точку зрения М.Хаютина.

По мнению руководителя Информационного центра долевого строительства компании «Твоя столицаконсалт» Татьяны Недеревой-Архипец, сотрудничество покупателя с риэлтерской компанией на стадии выбора новостройки позволяет сделать максимально осознанный и правильный выбор. Оно должно строиться на основании договора. «Заключение договора с риэлтерской компанией выгодно с точки зрения максимальной защищенности клиента. Мы в обязательном порядке предлагаем нашему клиенту заключить договор на оказание риэлтерской услуги. В этом случае у него есть основание для защиты своих прав, а также остается документ, подтверждающий оказание услуг и нашу ответственность», – сказала Т. Недерева-Архипец.

На взгляд руководителя Информационного центра, сотрудничество с риэлтерской компанией дает покупателю более широкий выбор – клиент может прийти в один офис и ознакомиться со всеми предложениями. «Например, у нас представлено несколько проектов – тщательно подобранных лидеров в своем сегменте рынка, причем все они разные, каждый направлен на определенную аудиторию и отличается своей индивидуальностью», – уточнила Т.Недерева-Архипец. – В нашу компанию ежемесячно обращается около тысячи – полутора тысяч потенциальных покупателей. А большое число специалистов-консультантов (их у нас больше 80 в пяти офисах) позволяет каждому из клиентов получать оперативную и полную информацию о всех представленных объектах-новостройках».

Кроме того, неоспоримое преимущество покупки через риэлтера, считает Т.Недерева-Архипец, есть в случае, если клиент нуждается в дополнительных услугах на рынке недвижимости – например, ему надо улучшить жилищные условия – продать квартиру с тем, чтобы построить более современную и просторную. В данном случае клиент получает широкий спектр услуг в одном месте.

При этом начальник Информационного центра долевого строительства добавила, что при выборе риэлтерской компании надо обращать внимание на то, может ли компания предоставить клиенту какие-либо преференции – бонусы и программы, действующие в компании. «Так, в нашей компании действует Программа дисконтной поддержки клиентов. В рамках Программы 13 компаний – наших партнеров предоставляют скидки нашим клиентам на все, что необходимо для новоселов – ремонт, отделочные материалы, мебель и т.п. – проинформировала Т.Недерева-Архипец. – А наша программа «Партнер-кредит» помогает подобрать оптимальные банк и условия кредитования, исходя из ситуации покупателя, и экономит время на поиск информации и поездки в банк. Недавно мы подписали соглашение с партнером – Партизанским отделением ОАО «БПС-Банк» г.Минска, кредит в котором будет интересен клиентам, нуждающимся в улучшении жилищных условий».

О том, что считать чужие деньги некрасиво, автор, конечно, знает. Однако в данном случае вопросы о том, как строятся взаимоотношения застройщиков и риэлтеров, сколько первые платят вторым, отнюдь не праздны: от них зависят интересы нашего (т.е. потребителя) кармана. Поэтому мы и спросили.

«Нашей компанией заключены договоры с 5-ю агентствами недвижимости. Из них 4 работают с клиентами абсолютно бесплатно. Услуги агентств недвижимости мы оплачиваем в рамках договора, заключенного между компанией-застройщиком и риэлтерской компанией. Среди 5 агентств недвижимости, с которыми мы работаем, 2 являются уполномоченными риэлтерами. За оговоренную по договору сумму денег (примерно Br4 млн.) они не только занимаются поиском покупателя, но и оказывают полный комплекс услуг по заключению договора покупки квартиры, вплоть до ввода дома в эксплуатацию. В этом случае мы клиента вообще не видим. Риэлтер передает нам только данные, согласно которым мы заключаем договор с гражданином. И только 1 риэлтерская компания, помимо того, что мы оплачиваем ее услуги, дополнительно берет деньги с клиента за свои услуги», – сказала замдиректора компании «ТАМБАЗ».

По словам директора риэлтерской компании «Час-пик» Т.Лобановского, «мы в своем агенте недвижимости денег с клиента не берем. Другие – берут». А в целом, уточнил руководитель риэлтерской организации, застройщик оплачивает услуги агентства согласно договору. Если его услуга заключается только в подборе варианта, то и оплачивается только за подбор варианта. Если в договоре прописано, что агентство сопровождает сделку вплоть до регистрации объекта недвижимости, соответственно эта услуга будет стоить дороже. В некоторых случаях по договору рекламную кампанию оплачивает застройщик, в некоторых – риэлтерская компания. «Лично мы выполняем разные объемы работ с разными застройщиками», – уточнил Т.Лобановский. – Предпочитаем работать с теми компаниями-застройщиками, которые уверенно чувствуют себя на рынке, сдают свои объекты в срок и без нарушений и своевременно с нами рассчитываются».

«У компании-застройщика покупка обходится немного дешевле. Потому что мы и, я думаю, другие заказчики строительства за данную услугу денег вообще не берут. А риэлтеры могут брать дополнительные деньги. Но сейчас это все нормировано в агентствах недвижимости, есть тарифы. – сказал генеральный директор СООО «Арэса-сервис». – Что же касается оплаты работы агентств недвижимости, то по договору мы им платим в среднем около 1% от суммы сделки». В то же время, добавил С.Коренько, мы работаем только с солидными и хорошо зарекомендовавшими себя на рынке агентствами недвижимости. «Но они продают наши квартиры в небольших объемах, им просто тяжело с нами конкурировать, потому что у нас свой центр продаж. Чаще всего к нам клиенты приходят напрямую. Но, с другой стороны, у каждого агентства недвижимости есть свои клиенты. У нас также есть свое небольшое агентство недвижимости, которое реализует наши квартиры», – уточнил генеральный директор.

По мнению начальника Информационного центра долевого строительства группы компаний «Твоя столица» Татьяны Недеревой-Архипец, итоговая стоимость услуг риэлтера по сравнению со стоимостью квартиры составляет, как правило, не более одной-трех десятых процента от суммы сделки, что не так много для самого крупного приобретения в жизни многих. «И все это за полный комплекс услуг, начиная от консультации об объекте недвижимости до заключения договора и ввода дома в эксплуатацию, при индивидуальном подходе к каждому клиенту. – добавила Т.Недерева-Архипец. – Застройщик сосредотачивается на строительстве, а мы оказываем информационную и юридическую поддержку, занимаемся продажами. А наш клиент получает профессиональную команду, работающую для него».