Рынок требует качественных площадей

В 2010 году в белорусский девелопмент наконец вернулись деньги. Как этот и другие прошлогодние тренды повлияли на рынок недвижимости и какие девелоперы ему нужны сегодня, выясняли «ЕJ:Недвижимость» и деловой журнал «Бизнес-Ревю».

Кредиты вернули к жизни

В целом, отмечают специалисты, белорусский девелопмент в 2010 году не отличался событийностью. Особенно в первом полугодии, когда еще ясно чувствовалось пессимистичное настроение игроков рынка, все еще находившегося под влиянием кризисных трендов.

– В начале 2010 года, как и в 2009-м, на рынке недвижимости основными игроками были инвесторы, которые хотели перенять активы, в наибольшей степени подвергшиеся кризису, чтобы либо их перепродать, либо развивать, но с учетом минимальных затрат на вход в проект. Девелоперы, которые оказались под значительной долговой нагрузкой и которым нужно было срочно получить деньги, чтобы закрыть вопросы перед банками, были готовы отдавать проекты практически по себестоимости либо с небольшой маржей. Многие пытались решить свои проблемы через схему долевого строительства, которая сегодня работает в жилье, но, как правило, не делает проекты коммерческой недвижимости успешными, что отчетливо видно на примере нескольких небольших минских торговых центров, – отмечает Андрей ПАВЛЫШКО, управляющий директор, партнер международной консалтинговой компании Colliers International, Belarus.

Оживить ситуацию на рынке девелопмента во второй половине 2010 года помогла вернувшаяся возможность привлечь в проекты заемные ресурсы – в виде банковских кредитов застройщикам или особых партнерских программ кредитования, ставки по которым начали приближаться к предложениям иностранных финансовых учреждений. В результате конец 2010 года ознаменовался громкими заявлениями о вступлении банков в качестве партнеров в ряд крупных и интересных девелоперских проектов. Например, в последние дни декабря о финансовой поддержке заявили девелоперы таких амбициозных проектов, как «Минск-Сити» и «Маяк Минска», а также некоторых объектов жилого сегмента – миниполиса «Каскад», жилого комплекса «Парус». Совместную кредитную поддержку белорусского и польского банков в размере 47 миллионов евро получил проект строительства второй очереди отеля «Виктория» на проспекте Победителей.

Время реконцепций

Впрочем, не обошлось в начале года и без «показательной порки». Дабы продемонстрировать, что терпение у государства «не резиновое», некоторые проекты с истекшими за время кризиса сроками реализации лишились площадок под развитие. Можно вспомнить, например, об изъятии земельного участка, предоставленного ближневосточному инвестору для строительства административно-коммерческого центра и торгового молла по проспекту Победителей, 9, включающего как офисное здание повышенной этажности класса "А" с подземными автостоянками, так и сеть магазинов, кафе, ресторанов, кинотеатр и другие культурно-развлекательные объекты. Правда, скорее всего подобная акция была в большей степени игрой на публику из числа девелоперов: кризис заканчивается, пора вспомнить о сроках строительства.

Те же проекты, которым удалось попасть в «струю» восстанавливающегося кредитного рынка, столкнулись с необходимостью переосмысления концепций с учетом новых реалий рынка недвижимости.

– В 2010 году началась разморозка проектов. Как и ожидалось, к активной стадии реализации стали возвращаться наиболее качественные и проработанные проекты. Бумажные проекты, которые до кризиса заявлялись с нерыночными условиями (завышенные прогнозные ставки аренды, нереализуемые объемы, невостребованные функции) и невнятной концепцией, либо оставались замороженными, либо подвергались основательной реконцепции, – констатирует Андрей ПАВЛЫШКО.

Вслед за кризисом – время дефицита

Во втором полугодии 2010 года резко вырос спрос на коммерческую недвижимость. Увеличилось количество местных и международных компаний, которым понадобились качественные склады и офисы. Иностранные операторы, которые уже не один год с интересом наблюдали за развитием в Беларуси торгового сегмента, стали активно интересоваться возможностями получения в аренду качественных торговых и складских площадей. Правда, едва стабилизировавшийся рынок коммерческой недвижимости оказался не готов к такому повороту и ответил на возросший спрос дефицитом предложения. Ставки аренды по некоторым сегментам «подпрыгнули» на докризисный уровень.

– По результатам переговоров, которые ведет брокерское подразделение нашей компании как со стороны арендаторов, так и со стороны девелоперов, видно, что сегодня существует гигантский непокрытый спрос на качественные площади по всем сегментам: ритейл, стрит-ритейл, склады, офисы, отели.

И удовлетворить его заявленными к завершению в ближайшие годы проектами невозможно, – замечает собеседник «ЕJ:Недвижимость». – Очевидно, что сегодня рынок недвижимости нуждается в профессиональных девелоперах, готовых строить быстро, качественно и именно то, что будет востребовано к моменту ввода объекта в эксплуатацию.

По мнению Андрея ПАВЛЫШКО, при правильном подходе к планированию и реализации проектов и с учетом рисков, которые на белорусском рынке недвижимости все еще достаточно высоки, сегодня можно говорить о весьма привлекательной ставке доходности от 14% до 19% по разным сегментам (для сравнения, в России – 9–13%, в Великобритании – 5–7%). Пока на таких условиях, как показывает практика, к нам охотнее приходят ближневосточные инвесторы, нежели их более осторожные европейские коллеги.

Настрой – позитивный

Впрочем, в 2010 году произошло событие, которое существенно повлияло на привлекательность Беларуси в глазах иностранных инвесторов. А именно – подписание президентом Александром Лукашенко нашумевшего Указа №93, в соответствии с которым Государственный генеральный резервный фонд Султаната Оман получает в собственность земельный участок в центре Минска за 10 миллионов долларов США для строительства многофункционального комплекса.

– Передача земли под проект в собственность девелопера – это знаковое событие для рынка коммерческой недвижимости Беларуси. Многие иностранные девелоперы хотели, хотят и будут хотеть обладать участком на праве собственности, – считает Андрей ПАВЛЫШКО. – Ведь когда есть это право, то при проведении всесторонней предварительной проверки проекта снимаются многие риски, существенно влияющие на финансовые показатели проекта. Отмечу, что, когда инвестиционный департамент компании, работая с потенциальными инвесторами, упоминает, что в Беларуси не только есть возможность приобрести право собственности на землю, но уже имеются и реальные случаи с участием зарубежных компаний, это воспринимается очень позитивно и является поводом для продолжения переговоров о работе в белорусских проектах.

В целом, подчеркивает эксперт, ушедший 2010 год можно назвать годом долгожданной стабилизации, которая вернула участникам рынка коммерческой недвижимости позитивный настрой.

Компетентно

Своим взглядом на рынок девелопмента в 2010 году по просьбе «EJ:Недвижимость» поделился Владимир ЗДОБНОВ, генеральный директор группы компаний «Юнивест-М», застройщика проекта «Деловой и жилой миниполис «Каскад»:

- В первую очередь, необходимо отметить, что прошлый год стал в определенном смысле знаковым для рынка недвижимости, потому что существенным образом изменились как подходы девелоперов к реализации проектов, так и поведение покупателей.

Со стороны покупателей, несмотря на то, что главным критерием выбора по-прежнему осталась цена, существенно выросло значение и понимание качественных преимуществ объекта. Сегодня покупателю есть из чего выбрать на рынке недвижимости, и он в своем выборе стал более разборчив, более информирован и более требователен.

Значительные изменения произошли и в поведении девелоперов. Прежде всего, речь идет о более вдумчивом подходе к определению целесообразности различных функций в многофункциональных проектах, соотношению площадей и вопросам финансирования. По-новому девелоперами начали восприниматься вопросы маркетинга и сервиса. Это говорит о повышении профессионализма девелоперов, что, несомненно, позитивно отразится на развитии рынка в целом.

Еще одной важной особенностью ушедшего года стало стремление игроков рынка к объединению. Так, например, в ноябре 2010 года во время организованного нашей компанией бизнес-форума «Сегодня и завтра рынка жилой недвижимости», впервые была озвучена идея о необходимости создания Ассоциации застройщиков. Ее основная задача – развитие социального партнерства государства и бизнеса в области решения вопросов, связанных с реализацией проектов на рынке недвижимости.

Так что, на мой взгляд, 2010 год стал периодом глубокой переоценки ценностей для всех участников рынка и, в определенном смысле, стартовой площадкой для развития на ближайшие несколько лет.