Лизинг становится альтернативой аренде и кредитованию при приобретении коммерческой недвижимости

Белорусские компании, как правило, предпочитают использовать для покупки коммерческой недвижимости либо собственные средства, либо кредитные. Если кредит обходится дорого, то недвижимость берут в аренду. Может ли лизинг стать альтернативой аренде и насколько распространена передача недвижимости в лизинг?

На эту тему в студии TUT.BY рассуждали представитель независимого лизингового оператора "АВАНГАРД ЛИЗИНГ" Антон Андренко, директор компании-застройщика ОАО "10 УНР-Инвест", председатель наблюдательного совета ОАО "10 управление начальника работ" Василий Устинчик и заместитель директора агентства недвижимости "Твоя столица" Юрий Попов.

Может ли лизинг стать альтернативой аренде недвижимости? Насколько распространена передача недвижимости в лизинг?

Антон Андренко (А.А.): Сегодня лизинг – это не самая распространенная форма финансирования приобретения недвижимости, однако тот потенциал, который есть у данного формата, обещает активное развитие в будущем. Для этого есть ряд объективных причин.

Активное строительство в стране идет уже на протяжении порядка десяти лет. За это время достаточно много дольщиков построили помещения, развились девелоперские компании, которые являются собственниками определенного количества построенных объектов.

Приобретение недвижимости – это достаточно дорогостоящее мероприятие, поэтому о собственных средствах говорить приходится в редких случаях. В основном для приобретения объектов недвижимости субъекты хозяйствования рассматривают такой формат финансирования, как кредитование. Этот формат традиционный и понятный. Однако альтернативный формат - финансовый лизинг - имеет ряд экономических преимуществ по сравнению с кредитованием.

Агрессивный рост портфелей таких крупных лизинговых операторов, как "Райффайзен-Банк", подтверждает экономическую целесообразность лизинга недвижимости в Беларуси.

Хотя настоящую популярность лизинг недвижимости в Беларуси еще пока не приобрел, я верю, что в ближайшие несколько лет этот рынок ожидает серьезное ралли: рынок будет расти и увеличиваться в разы.

Каковы основные преимущества приобретения недвижимости в лизинг?

А.А.: Все просто. Имеет смысл сравнивать форматы финансирования. При кредите затраты по обслуживанию долга ложатся на увеличение стоимости, соответственно, все налоговые платежи от стоимости объекта выплачиваются на протяжении всего срока кредита с возрастающей цифрой. При лизинге все наоборот: проценты складываются на затраты, и ускоренная амортизация уменьшает стоимость объекта за счет снижения налогов, уплачиваемых от стоимости объекта.

Кроме этого, при заключении сделки лизинга нет необходимости в залоге, как при кредитовании. К тому же лизингодатели более лояльно относятся к способностям лизингополучателей. Все это делает финансовый лизинг более доступным, нежели кредитование для приобретения коммерческой недвижимости.

Лизинговых компаний на рынке достаточно много, но наверняка есть показатели профессионализма, надежности, которые помогут принять правильные решения. Если компания хочет приобрести недвижимость в лизинг, на что ей нужно обратить внимание, чтобы не ошибиться в выборе лизингодателя?

А.А.: Это очень важный вопрос. Покупка дорогостоящая, поэтому не хотелось бы обжечься на деле, которое может быть самой дорогой покупкой в жизни той или иной компании. Я бы порекомендовал изучить средства массовой информации, то, что в них говорится о лизинговой компании. С развитием интернета есть возможность получить достаточно много информации о контрагенте, о всех положительных и отрицательных сторонах его деятельности.

Белорусский союз лизингодателей проводит ежегодный рейтинг лизинговых компаний. Исходя из этих рейтингов видно местоположение компании в таблице, насколько активно она работает, насколько крупный у нее портфель. Нужно знать, сколько лет компания оперирует на рынке, откуда берет деньги и на каких принципах компания основана. Если есть специализированные компании, которые занимаются только недвижимостью, скорее всего, им можно доверять, потому что они профессионально занимаются этим делом. Компаний, которые проводят подобные сделки от случая к случаю, не нужно избегать. Но в то же время нужно понимать общий профессионализм тех людей, с которыми планируется такая крупная сделка. Не помешает и собрать отзывы от других лизинговых компаний - рынок небольшой, все обо всех знают, и по достоинству оценить профессионализм может только специалист в этой отрасли.

Позволяет ли белорусское законодательство развиваться лизингу?

А.А.: На наш взгляд, законодательство достаточно регламентировано и достаточно четко написано для того, чтобы свободно оперировать на этом рынке и развивать его дальше. Поэтому мы себя чувствуем комфортно, работаем и готовы работать и дальше в области лизинга недвижимости.  

Какие еще рекомендации вы дадите компаниям, которые рассматривают возможность приобретения недвижимости в лизинг? На что еще нужно обратить внимание?

А.А.: Мы рекомендуем провести тщательный экономический анализ источника финансирования для приобретения недвижимости. Стоит рассмотреть все возможные варианты: кредит, лизинг, собственные средства. Особое внимание стоит обратить на налоговые платежи и льготы. Так как при всех итоговых затратах на недвижимость разница налоговых платежей может стать основным фактором для принятия решения в пользу лизинга. Также советуем проанализировать использование различных валют финансирования. Например, на первый взгляд может показаться, что финансирование в иностранной валюте дешевле. Но и риски при нем могут быть больше. Данные факторы, конечно, стоит учитывать.

Чтобы провести правильные расчеты, лучше всего обратиться к профессиональным консультантам. Наша компания, например, предоставляет такие консультации для клиентов бесплатно.

То есть аренду вы вообще в этот ряд не ставите?

А.А.: Конечно, возможность аренды нужно принимать во внимание как один из форматов владения желаемым объектом. Однако прежде чем заключить договор, стоит понимать, что при аренде нет возможности выкупа арендуемого объекта, а при лизинге такая возможность имеется. Но при этом, заключая договор лизинга, стоимость сделки составляет 10-30% от стоимости объекта недвижимости.

Хотя при заключении сделки лизинга первый взнос составляет определенную сумму, все же большинство структур, делающих бизнес на территории Беларуси, могут позволить себе вложить эти средства, получив при этом опцию выкупа коммерческой недвижимости в конце срока лизинга.

Зачастую сделка "замерзает" из-за того, что у клиента нет денег, а в банке он по каким-то причинам получить кредит не может. Но в силу того, что собственником объекта недвижимости является лизингодатель, он либеральнее относится к способностям лизингополучателя.

Оценивая альтернативу, я бы всем желающим приобрести недвижимость порекомендовал следующее: собрать пакет документов, отнести их не только в свой банк, но в несколько банков и в несколько лизинговых компаний, и в результате получить несколько предложений, которые вы можете потом сравнить. Здесь стоит отметить, что заключение договора лизинга не требует от клиента перевода счетов в другой банк, что иногда происходит при кредитовании в банке.

Показало ли свою эффективность сотрудничество лизинговой, девелоперской компаний и агентство недвижимости? Какую функцию выполняет каждая компания из этой цепочки?

Василий Устинчик (В.У.): Как использование жилищных облигаций при долевом строительстве, так и использование лизинга при коммерческой недвижимости – это новое для нас. Мы совместно с лизинговой компанией отработали очень интересную схему: к той схеме строительства коммерческой недвижимости, которая работала раньше и работает сейчас, добавилась возможность приобретения в лизинг. Мы не предлагаем заключать договор долевого строительства, не требуем от наших будущих клиентов, которые хотят что-то построить, никаких денежных вливаний на стадии строительства. В нашу схему хорошо вписывается и лизинговая компания.

Предположим, вы захотели у нас построить какое-то помещение. Вам понравился район, вы приходите к нам и работаете с нашими проектировщиками. Мы строим за свои оборотные деньги помещение для вашей компании, по вашему техническому заданию, по утвержденному паспорту отделки. За это мы берем залоговую стоимость в размере порядка 100 долларов с квадратного метра. В договоре прописано, что после окончания строительства мы предлагаем вам выкупить это помещение по цене, которая будет определена после строительства рыночной оценкой БРТИ.

По сравнению с долевым строительностью в таком формате меньше рисков. В данном случае потенциальный покупатель ничем не рискует, кроме залоговой стоимости.

Мы описываем в соглашении, что если клиент отказывается от недвижимости, эти залоговые деньги остаются у нас. Если мы находим покупателя, который приобретает эту недвижимость выше рыночной стоимости, то мы вам возвращаем залоговую стоимость и в том же размере неустойку.

После того, как мы построили, определились со стоимостью, появляется лизинговая компания, которая по согласованной цене покупает у нас эту недвижимость и передает вам в лизинг. Ваши залоговые деньги могут быть возвращены лизинговой компанией по договору переуступки, или мы возвращаем их вам, и эти деньги вы выплачиваете как первоначальный платеж при лизинговом выкупе. Эта схема для нас интересна особенно тогда, когда начинается строительство жилого дома со встроенными помещениями и мы не знаем, что будет на первом этаже.

Гораздо эффективнее иметь отчетливое представление о том, что будет расположено на первом этаже объекта недвижимости уже на начальном этапе строительства. В прошлые годы у нас бывали случаи, когда мы строили объекты, не имея заказчика.

Мы предполагали, что в этом районе хорошо выкупится продуктовый магазин, промтовары или какое-то отделение банка, но когда заканчивали строительство, оказывалось, что у покупателя совсем другие запросы. В таких случаях начинались перепланировки, что приводило к удорожанию объекта. А при такой схеме, которую я описал выше, и наши интересы учитываются, и интересы будущего покупателя.

А.А.: Эта схема действительно интересна и позволяет оценить кредитоспособность последующего лизингополучателя заблаговременно. А также на момент регистрации объекта недвижимости быть уверенным в том, что есть финансирование. Такое сотрудничество удобно для представителей малого и среднего бизнеса, которые не хотят вкладывать оборотные средства на этапе строительства. Благодаря такому сотрудничеству у них есть время, чтобы подтвердить финансирование и на момент, когда объект зарегистрирован, не держать девелопера с неоплаченным помещением, а рассчитаться и отдать в лизинг и взять объект в кредит.

В.У.: Хотел бы остановиться на обратном лизинге. У нас была проблема пополнения оборотных средств за счет банковского кредита – это тоже бьет рублем. Встал вопрос, что построенную недвижимость, которую мы сегодня сдаем в аренду, нужно или продавать на рынке, или использовать обратный лизинг. Мы имеем какое-то административное здание, продаем его лизинговой компании и тут же покупаем в обратный лизинг и тем самым пополняем свои оборотные средства. Да, может быть, мы пополнили их больше за счет продажи, чем за счет лизинговой операции, но это выгоднее, так как здание остается у нас.

Чем интересует эта схема агентства недвижимости?

Юрий Попов (Ю.П.): Агентство недвижимости заинтересовано в максимальном количестве проводимых сделок. Схема, которая применялась в компании "10 УНР-Инвест", - это частный случай, имеющий право на жизнь: девелопер имеет возможность вкладывать свои средства в строительство объекта и предлагает лизинговую схему для дольщиков или покупателей.

Но в широком смысле лизинговая схема интересна для нас и потенциальных покупателей на вторичном рынке коммерческой недвижимости. Это еще одна альтернатива получения средств потенциальным покупателям. Мы совместно с компанией "АВАНГАРД ЛИЗИНГ" запустили программу "Лизинг-партнер" и выставили на продажу объекты, которые с точки зрения лизинговой компании являются привлекательными.

До сих пор у нас не получалось работать по лизинговым схемам: денег было много на рынке, деньги были относительно дешевыми, компании, которые приобретали объекты недвижимости либо участвовали в долевом строительстве, развивались, имели возможность вкладывать средства. Сейчас ситуация кардинально изменилась, поэтому лизинговая схема – это шанс для приобретения объекта коммерческой недвижимости для небольших и средних компаний. Мы со своей стороны, проводя сделку, можем обеспечить ее безопасность. Если речь идет только об объектах, которые только завершили строительство, то там достаточно простая схема проверки объекта, но если объект недвижимости был построен в 1978 году и за период с 2000 по 2010 год по этому объекту прошли несколько сделок, то возникает вопрос о том, насколько чистая история этих сделок. Мы выступает посредником между продавцом и лизинговой компанией, проводим проверку правомощности сторон, согласовываем условия сделки. В процессе согласования сделки у обеих сторон возникает много вопросов. И это логично, ведь каждая из сторон преследует свои интересы. Мы выступаем связующим звеном, которое согласовывает интересы сторон и находит оптимальные решения задач.

Для того чтобы гарантировать безопасность лизинговой сделки, вы предъявляете какие-то требования к самому объекту недвижимости?

Ю.П.: Лизинговая сделка ничем не отличается от обычной сделки – есть покупатель, есть продавец, только покупателем является лизинговая компания. Это обычная сделка с точки зрения риелтора. Саму безопасность мы обеспечиваем в том числе и нашим страховым полисом.

А.А.: Со стороны лизинговой компании есть требования к объектам: они не должны быть очень специфичными, должны иметь определенную ценность на вторичном рынке. Например, недавно у нас было предложение по приобретению здания в сельской местности в поле. Вопрос стал в ценности на вторичном рынке: кому еще можно продать это здание? Такое требование есть. В Минске, например, старые объекты не очень привлекательны для таких сделок, потому что есть риски с определением стоимости на вторичном рынке. С понятными стандартными объектами таких проблем не возникает.

Насколько уникально ваше сотрудничество? Часто ли заключаются сделки между девелопером и лизинговой компанией?

В.У.: Это первый опыт сотрудничества по обратному лизингу. Раньше мы пользовались лизингом в приобретении оборудования, техники для своей строительной компании.

А.А.: Наша компания относительно молодая на рынке, и для нас те несколько сделок, которые сейчас находятся в работе, являются новинкой. Эти сделки пока еще не поставлены на поток. Мы наращиваем опыт, хотя, например, у меня есть богатый опыт подобного рода сделок в США, когда я там работал. Сейчас я пытаюсь внедрить в Беларуси все то, что мировая финансовая система использует достаточно давно. Сегодня мы готовы активно предлагать подобные сделки на рынке. И рынок уже готов к ним. Раньше такие операции не проводились широко, так как не было достаточного количества субъектов, объектов и фондирования для обслуживания сделки. Сейчас есть и внешнее финансирование, и внутренние ресурсы, появились заинтересованные потребители, поэтому мы легко можем удовлетворить растущий спрос на услуги лизинга объектов коммерческой недвижимости.