Коммерческие объекты - в фазе роста

Такой вывод сделан на основании анализа динамики сделок с объектами, которые в государственном реестре цен сделок отнесены к зданиям "специализированным иного назначения". К ним относятся здания общественного питания, розничной торговли, гостиничного типа, многофункциональные, административно-хозяйственные, складские и т. д. Фактически речь идет об объектах коммерческой недвижимости, за исключением зданий, относящихся к транспорту, энергетике, промышленности и сельскому хозяйству, а также зданий "не установленного назначения", пишет "Белорусы и рынок".

В целом по Беларуси в 2007 г. было зарегистрировано 2.095 сделок со зданиями коммерческой недвижимости (в том числе 295 объектов розничной торговли и 7 для оптовой торговли), в 2008-м - 1.898 (251 - розничной торговли, 9 - оптовой), в 2009-м -1.759 (249 - розничной торговли, 9 - оптовой), в 2010-м - 1.909 (269 - розничной торговли, 10 - оптовой). Здесь под зданиями оптовой торговли подразумеваются объекты, предназначенные для организации оптовой торговли, материально-технического снабжения и сбыта продукции.

При этом в прошлом году зарегистрировано 52 договора перехода права собственности на здания специализированные для общественного питания, в 2009-м - 71, в 2008-м -54, в 2007-м - 44. То есть для этого сектора, в отличие от сектора торговой недвижимости, прошлый год отмечен снижением числа сделок.

Подъем активности произошел на рынке складской недвижимости. Так, специализированных складов, торговых баз, баз материально-технического снабжения, хранилищ в 2007 году реализовано 466, в 2008-м - 515, в 2009-м - 438, в 2010-м - 538.

По договорам перехода права собственности в Беларуси реализовано 212 зданий административно-хозяйственного назначения (в 2009 г. - 208), в том числе 29 - в Минске, что на 7 больше, чем год назад.

Для сравнения: в Беларуси в прошлом году было зарегистрировано 640 (в 2009 г. - 514) переходов права собственности на административные помещения, 49 - на административно-торговые помещения и 32 - на многофункциональные (в 2009 г. - 62). Из них в Минске - 416 административных помещений, 16 административно-торговых и 9 помещений многофункционального назначения, в 2009 г. - 353, 23 и 37 соответственно.

В прошлом году отмечено двукратное снижение количества договоров купли-продажи в секторе объектов гостиничного типа. Согласно данным государственного реестра цен сделок с недвижимостью, в Беларуси зарегистрировано всего 9 договоров купли-продажи таких зданий (гостиниц, кемпингов, мотелей, домиков охотника, щитовых домиков для отдыха и т. д.). Общая площадь объектов составила 7.563 кв. м.

Самым крупным объектом гостиничного типа оказалось 5-этажное здание гостиницы "Спутник" в Гомеле (общая площадь - 3.255 кв. м). Цена сделки составила почти 300 тыс. BYR/кв. м.

На втором месте (1.920 кв. м) - трехэтажное кирпичное здание гостиницы с платной автостоянкой и сооружениями к ней в г. Турове Гомельской области. В цену объекта вошли 3 здания и 4 сооружения. Он же стал вторым по стоимости - 4,64 млрд. BYR.

Самая большая сумма (более 11,7 млрд. BYR) была уплачена за гостиницу общей площадью 373,8 кв. м (место нахождения - Гродненская область, Берестовицкий район, Пограничный с/с, д. Минчики). Цена сделки - это общая сумма по договору купли-продажи трех строений.

Самая маленькая сумма (78 млн. BYR) была уплачена за комплекс из 6 строений с тремя домиками для отдыха (стены из дерева) площадью по 25-34 кв. м. Комплекс расположен на берегу озера Суя в Полоцком районе Витебской области.

Общая сумма сделок по 9 объектам гостиничного назначения в прошлом году составила 17,6 млрд. BYR. В 2009 году таких объектов было куплено 19, на один объект меньше, чем в 2008 г.

При этом в Минске в 2008 году зарегистрирован договор перехода права собственности на гостиницу в районе ул. Интернациональная. Общая площадь - 8.813,3 кв. м. Цена сделки - 42,5 млрд. BYR. Год ввода объекта в эксплуатацию - июль 2007 г.

В 2009 году зарегистрирована сделка купли-продажи гостиницы (здание введено в эксплуатацию в 2000 г.) в районе ул. Левкова общей площадью 490 кв. м (объект двухэтажный). Цена сделки - 370 тыс. EUR.

В прошлом году в Минске не было зарегистрировано ни одной подобной сделки.

Всего же в столице в 2010 г. заключено и зарегистрировано 107 договоров перехода права собственности зданий "специализированных иного назначения" (то есть коммерческой недвижимости), что является весьма положительным моментом. Потому что в 2009 г. было зарегистрировано только 70 сделок с аналогичными объектами, в 2008-м и в 2007 г. - примерно по 100 объектов.

Получается, что меньше всего отдельно стоящих зданий было реализовано и в Минске, и в Беларуси в целом в 2009 году. А улучшение показателей в прошлом году дает надежду на то, что рынок вступил в фазу роста. При этом уменьшение сделок в отдельных секторах коммерческой недвижимости (например, гостиниц) можно объяснить не чем иным, как дефицитом предложения.

Опять же, когда речь идет о договорах, занесенных в реестр цен сделок, то это необязательно сделки купли-продажи и уже тем более не рыночные цены. Среди них попадаются договоры ипотеки, лизинговые сделки. А суммы, которые указаны в договорах, могут носить очень разный характер. В одних случаях действительно фигурирует рыночная стоимость, в других - залоговая стоимость объекта по договору об ипотеке, стоимость рефинансирования задолженности по кредиту, стоимость долей в одном объекте, которые приобретаются разными собственниками, и т. д.

Поэтому реестр цен сделок, особенно по коммерческой недвижимости, в первую очередь позволяет проследить динамику самих сделок.